中海物业(2669.HK)市拓和社区增值服务逆势高增长

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 中海物业 (2669 HK) 通 市拓和社区增值服务逆势高增长 华泰研究 年报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 6.90 2024 年 3 月 27 日│中国香港 物业管理 23 年归母净利润同比较快增长，维持“买入”评级 公司 3 月 26 日发布年报，23 年实现营收 130.5 亿元，同比+20%；归母净利润 13.4 亿元，同比+23%；派息率 31%，同比持平。考虑到房地产市场调整、物管市拓竞争和经济环境，我们调低营收，预计 24-26 年 EPS 为0.49/0.57/0.67 元（24-25 年前值为 0.64/0.81 港币）。可比公司平均 2024PE为 11 倍，考虑到公司优秀的市拓表现和在港澳地区的独特优势，我们认为公司合理 2024PE 为 13 倍，目标价 6.90 港币（前值 12.50 港币，基于 25倍 2023PE），维持“买入”评级。 基础物管营收受一次性因素扰动，分包和人力优化推动盈利能力改善 公司营收同比增速较往年有所放缓，主要因为基础物管板块由于香港社区隔离设施停用导致额外管理收益减少，营收同比+16%至 94.1 亿元，若剔除该影响，核心基础物管营收同比+26%。此外，得益于加大分包力度和优化人力资源结构，公司包干制基础物管毛利率同比+2.1pct 至 12.7%，整体毛利率保持平稳（15.9%）。归母净利润同比增速略高于营收，主要因为销售管理费用率同比-0.7pct 至 3.0%。 市拓逆势高速增长，积极发挥港澳地区深耕优势 23 年公司克服激烈的市场竞争，新增外拓合约面积同比+33%至 1.09 亿平，其中 61%为非住宅项目，持续丰富外拓业态。公司继续发挥深耕港澳地区的独特优势，中标香港房屋委员会总部办公大楼、澳门大赛车博物馆等项目，管理香港医管局总部大楼及其辖下超 60%的医院项目，政府管理项目覆盖12 个决策局和 21 个政策执行部门，稳居香港物管市场份额第一。截至 23年末，公司在管面积同比+25%至 4.02 亿平，其中第三方/非住宅占比同比提升 7/5pct 至 40%/30%，距离十四五“内生外拓 1：1”的目标日益接近。 居家生活服务和工程服务快速扩张，但亦导致增值服务毛利率同比下滑 23 年公司社区增值服务营收同比+71%，主要由于家居家装、零售、社区集采团购和到家服务需求增加，同时拓展了面向商户的商业辅助服务；但由于业务结构的变化及营销投入的增加，毛利率同比-12.3pct 至 26.1%。非业主增值服务营收同比+18%，主要因为海博工程、兴海物联提供的工程服务营收同比+48%，对冲了新房销售相关服务的收缩；但也由于业务结构变化导致毛利率同比-3.3pct 至 13.1%。 风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行风险，社区增值服务不及预期。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (港币) 6.90 收盘价 (港币 截至 3 月 26 日) 4.50 市值 (港币百万) 14,791 6 个月平均日成交额 (港币百万) 48.82 52 周价格范围 (港币) 4.40-9.95 BVPS (人民币) 1.25 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 (人民币百万) 10,900 13,051 15,893 18,834 22,001 +/-% 39.76 19.74 21.78 18.50 16.82 归属母公司净利润 (人民币百万) 1,094 1,342 1,604 1,884 2,189 +/-% 34.57 22.76 19.47 17.47 16.16 EPS (人民币，最新摊薄) 0.33 0.41 0.49 0.57 0.67 ROE (%) 38.96 36.78 34.04 31.43 29.22 PE (倍) 13.52 11.02 9.22 7.85 6.76 PB (倍) 4.65 3.59 2.79 2.21 1.78 EV EBITDA (倍) 7.93 5.96 4.23 3.48 2.32 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (49)(34)(20)(5)10Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24(%)中海物业恒生指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 中海物业 (2669 HK) 图表1： 公司营收和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司期间费用率 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表5： 可比公司估值水平 彭博代码 股票名称 总市值 （亿元） 收盘价 （交易货币） EPS（元） P/E（倍） 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 1209 HK 华润万象生活 48,861 23.60 1.28 1.55 1.88 2.24 16.97 14.04 11.61 9.70 6049 HK 保利物业 12,497 24.90 2.51 3.04 0.00 0.00 9.15 7.57 - - 001914 CH 招商积余 11,112 10.48 0.69 0.84 1.00 1.18 15.10 12.50 10.43 8.86 平均 13.74 11.37 11.02 9.28 注：盈利预测来自 Wind 一致预期，统计时间为 2024 年 3 月 26 日 资料来源：Bloomberg，Wind，华泰研究 图表6： 中海物业 PE-Bands 图表7： 中海物业 PB-Bands 资料来源：S&P、华泰研究 资料来源：S&P、华泰研究 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00020162017201820192020202120222023（百万元）营业收