龙湖集团(00960.HK)业绩承压，经营性业务稳健

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年03月25日买 入龙湖集团（00960.HK）业绩承压，经营性业务稳健核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价10.18 港元总市值/流通市值68891/68891 百万港元52 周最高价/最低价23.33/7.86 港元近 3 个月日均成交额247.93 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《龙湖集团（00960.HK）-经营性业务持续发力，利润结构优化》——2023-08-21《龙湖集团（00960.HK）-稳健经营，多航道发力》 ——2023-03-21《龙湖集团（00960.HK）-民企债券融资支持落地，融资渠道逐步打开》 ——2022-11-11《龙湖集团（00960.HK）-稳健如初，不惧周期》 ——2022-08-26《龙湖集团（00960.HK）-有所不为方能无惧周期》 ——2022-03-28收入利润双降，经营性业务稳定发展。2023 年公司实现营业收入 1807 亿元，同比下降 27.9%；实现归母净利润 129 亿元，同比下降 47.3%；剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润114 亿元，同比下降 49.6%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 1559 亿元，同比下降 31%；运营收入 129 亿元，同比增长 9%；服务收入 119 亿元，同比增长 2%。公司经营性业务收入稳定发展，为公司提供了可持续的现金流，一定程度上对冲了开发业务下行对公司的影响。聚焦核心城市，保证回款节奏。2023 年公司实现销售面积 1080 万平方米，同比下降 17.2%；实现销售金额 1735 亿元，同比下降 13.9%；其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比 29%、28%、22%、12%、9%，一、二线城市销售占比达 95%。公司并表回款率达 100%，保证了资金的有序铺排。2023 年公司新增拿地 31 个，总建面 368 万平方米，权益地价 259 亿元。截至 2023 年末，公司拥有土储合计 4539 万平方米，权益面积 3236 万平方米，土地储备平均成本为每平方米 4705 元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比 33%、25%、17%、14%、11%，高能级土储占总面积的 72%，相当于 77%的销售货值。财务安全，盘面稳健。截至 2023 年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 60%，净负债率为 56%，有息负债 1926 亿元，同比下降 7.4%；在手现金604 亿元，同比下降 16.8%。公司年内到期债务占比为 8%，2024 至 26 年境内公司债分别剩余 117、143、59 亿元，2026 年底前已无境外到期公开债，剔除预售资金监管后公司现金短债比为 1.36 倍，年内财务安全。公司融资渠道较好，2023 年新增经营性物业贷 174 亿元、境外港币银团 31 亿港元、发行中票 23 亿元，截至目前公司仍有剩余银行授信额度超过 2000 亿元。风险提示：公司结转规模不及预期、销售规模不及预期、融资能力不及预期。投资建议：公司作为优质标杆民企，通过经营性业务持续发力，有能力在当前地产开发下行的大背景下穿越周期。基于市场下行导致公司结转规模下滑及毛利率下滑等因素，我们下调盈利预测（详细分析见正文），预计公司 24-25年归母净利分别为 129.2/129.5 亿元（原值为 254.8/267.0 亿元)，对应 EPS分别为 1.91/1.91 元，对应 PE 分别为 4.4/4.4X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202220232024E2025E2026E营业收入(百万元)250,565180,737175,314166,549158,221(+/-%)12.2%-27.9%-3.0%-5.0%-5.0%净利润(百万元)24,36212,85012,92012,94913,056(+/-%)2.1%-47.3%0.5%0.2%0.8%每股收益（元）3.601.901.911.911.93EBITMargin16.3%7.9%14.4%14.9%15.6%净资产收益率（ROE）18.2%8.7%8.3%7.8%7.5%市盈率（PE）2.34.44.44.44.4EV/EBITDA15.036.419.119.219.2市净率（PB）0.400.380.360.340.32资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2收入利润双降，经营性业务稳定发展。2023 年公司实现营业收入 1807 亿元，同比下降 27.9%；实现归母净利润 129 亿元，同比下降 47.3%；剔除少数股东损益、投资性物业和金融衍生品的公允价值变动后的核心净利润 114 亿元，同比下降49.6%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 1559 亿元，同比下降 31%；运营收入 129 亿元，同比增长 9%；服务收入 119 亿元，同比增长 2%。公司经营性业务收入稳定发展，为公司提供了可持续的现金流，一定程度上对冲了开发业务下行对公司的影响。图1：公司营业收入及增速图2：公司核心净利润及增速资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理聚焦核心城市，保证回款节奏。2023 年公司实现销售面积 1080 万平方米，同比下降 17.2%；实现销售金额 1735 亿元，同比下降 13.9%；其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比 29%、28%、22%、12%、9%，一、二线城市销售占比达 95%。公司并表回款率达 100%，保证了资金的有序铺排。2023 年公司新增拿地 31 个，总建面 368 万平方米，权益地价 259 亿元。截至 2023 年末，公司拥有土储合计 4539 万平方米，权益面积 3236 万平方米，土地储备平均成本为每平方米 4705 元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比 33%、25%、17%、14%、11%，高能级土储占总面积的 72%，相当于77%的销售货值。图3：公司销售额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3财务安全，盘面稳健。截至 2023 年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 60%，净负债率为 56%，有息负债 1926 亿元，同