房地产行业消费类公募REITs系列报告(1)：华夏金茂商业REIT成功上市，开启金茂商业体系发展新篇章

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 3 月 20 日 行业研究 华夏金茂商业 REIT 成功上市，开启金茂商业体系发展新篇章 ——光大房地产消费类公募 REITs 系列报告（1） 房地产（地产开发） 华夏金茂商业 REIT 底层资产（长沙览秀城）原始权益人为中国金茂旗下的商业重资产控股平台公司，底层资产运营成熟，收益稳中有进，预期分派率适中。 1）长沙览秀城原始权益人为上海兴秀茂商业管理有限公司，底层资产由金茂商业房地产（上海）有限公司运营管理。长沙览秀城是金茂商业的首个览秀城作品，地处长沙市梅溪湖片区的核心区域，是梅溪湖商圈内档次较高、功能较全的中高端城市商业综合体之一，为目前金茂览秀城体系内运营最成熟的购物中心。 2）截至 2023 年 9 月末，长沙览秀城的出租率为 98.9%，处于稳定运营状态。2020-2022 年，长沙览秀城实现营业收入 5710/8069/8491 万元，营收稳步提升。 3）2020-2022 年，长沙览秀城实现销售额 4.9/5.8/7.2 亿元，销售坪效稳步提升；2023 年 6 月，长沙览秀城的租售比为 9.04%，相较同行整体仍有提升空间。 4）2020 年-2023 年上半年，长沙览秀城的租金收入中平均有 86%为保底租金，保底租金和物管费合计占总营收的比例约 65%，收益稳定性有较好的保障。 5）截至 2023 年 6 月，长沙览秀城收入集中度最高的租户租金占商场 23 年 H2预计营收比重不足 5%，租金前十名的租户租金占比 19.5%，收入来源较分散。 6）2022 年，长沙览秀城的 EBITDA 率、NOI 率分别为 34.4%、26.3%；2023年上半年，EBITDA 率、NOI 率分别提升至 51.9%、49.9%，运营效益回升明显。 7）截至 2023 年 6 月 30 日，长沙览秀城评估价值为 10.65 亿元；2024 年预计CAP RATE 为 5.46%，分派率（按照 100%分派假设）为 4.92%。 长沙览秀城相对周边竞品具备一定规模与运营优势，近年来梅溪湖商圈商业需求不断提升，短期内商圈内拟新增商业供应较少，商圈内竞争压力相对较小。 1）长沙览秀城建筑面积 10.3 万平米，可租赁面积 6.1 万平米，周边 5 个已开业商业除步步高梅溪新天地外，建筑面积都处于 5-8 万平米之间，长沙览秀城作为功能齐全的中大型购物中心，相对周边竞品具备一定规模优势。 2）长沙市优质商业主要分布在五一核心商圈、东塘、荣湾镇等传统商圈，以及市府、滨江、梅溪湖等新兴商圈。截至 2023 年 8 月，长沙全市优质零售物业总存量约为 761.5 万平方米；其中梅溪湖商圈优质零售物业存量约为 51.0 万平方米。近年来，梅溪湖商圈零售商业一直保持良好的发展态势，主要以购物中心为主，空置率控制在较低水平，该区域消费群体消费能力较强，商业需求不断提升。目前，梅溪湖商圈内供出租的商业项目主要于 2016 至 2019 年间左右入市，近年来商圈内商业氛围日益成熟。预计在 2024 年梅溪湖商圈将有招商花园城入市，将会给梅溪湖商圈带来约 14 万平方米的零售商业空间，除招商花园城外短期内暂无其他明确拟新增零售商业供应，商圈内竞争压力相对较小。 投资建议：我国公募 REITs 试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，后续或有望迎来 REITs 试点范围进一步扩容至市场化运营的房地产长租公寓、写字楼等领域，考虑到公募 REITs 发展对存量运营板块的估值或具有重塑作用，建议关注具备优质且成熟稳定的存量资产、发行人主体优质可靠的标的，包括万科 A/万科企业、华润置地、龙湖集团、新城控股、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华发股份、滨江集团、上海临港等。 风险分析：底层资产公允价值下跌风险、市场经营环境恶化风险、运营支出及相关税费增长风险、资本维护及资本性支出风险、基金投资目标不达预期的风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240311 城投宽庭保租房 REIT 资产优质，打造上海保租房发展典范——光大房地产公募REITs 产品专题研究报告（5） 20221108 华润有巢 REIT 正式获批，树立房企发行保租房 REITs 新标杆——光大证券房地产公募 REITs 产品专题研究报告（4） 20220812 华夏北京保租房 REIT 快速获批，助力存量资产盘活——光大房地产公募 REITs 产品专题研究报告（3） 20220719 中金厦门保租房公募 REIT 再发力，拓宽轻资产输出运营能力——光大房地产公募REITs 产品专题研究报告（2） 20220715 红土保租房公募 REIT 正式启航，存量资产运营打开新空间——光大房地产公募REITs 产品专题研究报告（1） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 华夏金茂商业 REIT 基本面介绍 ........................................................................................ 4 1.1、 华夏金茂商业 REIT 原始权益人为中国金茂旗下的商业重资产控股平台公司 ........................................ 4 1.2、 华夏金茂商业 REIT 运营管理架构 .......................................................................................................... 4 1.3、 长沙览秀城区运营与财务分析 ................................................................................................................ 5 1.3.1、 长沙览秀城相对周边竞品具备规模与运营优势 ................................................................................ 5 1.3.2、 长沙览秀城出租率较高，营收稳中有进，租售比有待提升 .............................................................. 7 1.