招商蛇口(001979)公司点评报告：销售规模逆势扩张，融资成本持续优化

公 司 研 究 2024.03.19 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 招 商 蛇 口 （ 001979） 公 司 点 评 报 告 销售规模逆势扩张，融资成本持续优化 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 推 荐 ( 首 次 ) 公 司 信 息 行业 商业地产 最新收盘价(人民币/元) 9.52 总市值(亿)(元) 862.59 52 周最高/最低价(元) 15.21/8.15 历 史 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 事件：招商蛇口公布 2023 年年度报告，全年实现营业收入 1750.1 亿元，同比-4.4%；实现归母净利润 63.2 亿元，同比+48.2%。 全年营收略微下滑，归母净利同比高增，业绩倍数维持合理区间。2023 年，公司实现营业收入 1750.1 亿元（yoy-4.4%），实现归母净利润 63.2 亿元（yoy+48.2%），归母净利润同比高增主要由于：①计提资产&信用减值较2022 年显著下降；②公司少数股东损益较 2022 年减少 20.47 亿元至 27.87亿元，权益比例显著提升。截至 2023 年底，公司合同负债 1615.3 亿元（yoy+11.5%），能够覆盖 2023 年营收 0.92 倍，业绩蓄水池维持合理区间。 销售规模逆势增长，投资聚焦核心城市。2023 年全国商品房销售额实现 11.66 万亿元，销售面积实现 11.17 亿㎡，同比分别下降 6.5%和 8.5%。公司 2023 年实现销售面积 1,223.4 万㎡（yoy+2.5%），实现签约销售金额 2,936.4 亿元（yoy+0.4%），销售规模逆势增长，跻身行业前五。2023 年，公司累计获取 55 宗地块，总计容建面约 590 万㎡，总地价约 1,134 亿元（yoy+6.9%），公司投资拿地聚焦核心城市核心板块，2023 年在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达 99%和 88%。 财务费率大幅优化，销售费率小幅提升。公司 2023 年实现财务费率 0.52%（yoy-0.55pct），同比显著优化主要由于：①融资成本下降，利息费用同比减少；②汇兑损失同比减少。公司 2023 年销售费率与管理费率分别实现2.47%（yoy+0.24pct）与 1.36%（yoy+0.09pct），维持相对稳定。 三条红线维持绿档，融资成本不断优化。2023 年，公司剔除预收账款的资产负债率 62.41%、净负债率 54.58%、现金短债比为 1.28，三道红线稳定维持绿档。同时，公司加大公开市场融资力度，实现债务结构调整，新增公开市场融资 324.3 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平，全年综合资金成本 3.47%，较年初降低 42BP。 盈利预测与估值：公司销售规模逆势增长，投资聚焦核心城市，融资成本不断优化，负债结构维持健康。我们预计公司24-26年营业收入分别为1899.3、1999.9、2087.2 亿元,归母净利 81.1、95.5、102.6 亿元，对应 PE 分别为10.6、9.0、8.4 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。 [Table_ProFitForecast] 盈 利 预 测 （人民币） 单位/百万 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入 175008 189928 199985 208724 (+/-)% -4.37 8.53 5.29 4.37 归母净利润 6319 8111 9548 10263 (+/-)% 48.20 28.35 17.71 7.49 EPS (元) 0.65 0.90 1.05 1.13 ROE(%) 5.28 6.35 6.95 6.95 PE 14.66 10.63 9.03 8.40 PB 0.72 0.67 0.63 0.58 数据来源：wind，方正证券研究所 注：EPS 预测值按照最新股本摊薄 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -39%-29%-19%-9%1%11%23/3/1923/6/1823/9/1723/12/1724/3/17招商蛇口沪深300招商蛇口(001979) 公司点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表1:公司分业务收入预测 资料来源：Wind，方正证券研究所 可比公司估值 我们预计公司 24-26 年营业收入分别为 1899.3、1999.9、2087.2 亿元,归母净利81.1、95.5、102.6 亿元，对应 PE 分别为 10.6、9.0、8.4 倍。我们根据业务与规模可比原则，选取了 4 家可比公司，2024-2025 年 PE 的一致预测均值分别为9.8 与 7.1 倍。公司销售规模逆势增长，投资聚焦核心城市，融资成本不断优化，负债结构维持健康，首次覆盖给予“推荐”评级。 图表2:可比公司估值 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）招商蛇口的盈利预测来自于方正证券研究所，其余盈利预测来自于 Wind一致预测值。 2023A2024E2025E2026E总收入（百万元）175007.6189928.4199984.5208724.2YOY-4.4%8.5%5.3%4.4%总成本（百万元）147204.4159704.4168004.4175204.4毛利率15.9%15.9%16.0%16.1%开发业务收入（百万元）153957.0164734.0169676.0173917.9YOY-7.0%7.0%3.0%2.5%城市服务收入（百万元）15118.617688.720695.824214.1YOY14.4%17.0%17.0%17.0%资产运营业收入（百万元）5932.07505.79612.710592.3YOY40.6%26.5%28.1%10.2%收盘价元/股3月18日2024E2025E2026E2024E2025E2026E2024E2025E2026E金地集团600383.SH4.10.91.0-4.54.2-40.843.9-滨江集团002244.SZ6.71.72.0-4.03.3-52.662.6-保利发展600048.SH9.51.31.5-7.06.2-161.4182.9-万科000560.SZ2.10.10.1-23.614.8-2.13.3-9.87.1招商蛇口001979.SZ9.50.91.11.110.69.08.481.195.5102.6平均股票简称股票代码EPS元/股PE归母净利润亿元招商蛇口(001979) 公司点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 图表3:公司历年营收及同比增速 图表4:公司历年归母净利及同比增速 资料来源：Wind，方正证券研究所 资料来源：Wind，方正证券研究所 图表5:公司历年