房地产行业专题报告：REITs三季度亮点与分化并存，政策扩容提质

分析师陈立登记编号：S1220525120004王嵩登记编号：S1220525080009REITs三季度亮点与分化并存，政策扩容提质房 地 产 团 队 • 行 业 专 题 报 告证券研究报告 | 房地产 | 2025年12月18日报告摘要提质扩容同步推进，央地协同助力行业发展。2025年9月4日，国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，提出引导金融机构优化投融资服务，加强信贷管理，丰富信贷产品，积极发展知识产权质押贷款等业务。支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债券、资产证券化；2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；2025年三季度北京市、黑龙江、河南和广西也分别印发文件，分别支持消费领域、冰雪领域、文化旅游、人工智能、数字、旅游及养老等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs）。2025年三季度REITs市场跑输股市，分红表现相对稳定。中证REITs（收盘）指数收盘价在2025年6月底修复至最高894，三季度整体出现回调，2025年9月30日为829，下降7.27%，主要是特许经营类REITs受季节性影响及产权类REITs受租金水平下降所致；从收益表现来看，截至2025年9月30日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为5.69%，不及中证1000指数同期32.68%的涨幅，并跑输沪深300（15.50%）；债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨3.05%和3.38%。整体来看，中证REITs的收益表现介于股债之间，依旧凸显其“类固收+增长弹性”的定位特征。分红方面，截至2025年三季度末，全市场共纳入统计77只产品，其中66只在2025年至少完成了一次分红，11只未进行分红，分红覆盖率达到85.71%，显示出较高的现金分配积极性与稳定性；66只分红基金合计分红102.37亿元，其中高速公路类与能源类资产依旧占据主导地位。三季度REITs稳中有进，结构性亮点与分化并存。1）产业园：产业园类REITs整体运行呈现“收入利润双下探”的结构性特征，虽然一线城市出租率同比有所提升，但难挡租金下滑趋势；2）保障性租赁住房：整体营收利润双增长，得益于较高水平的出租率维持（大多数项目稳定在90%以上），租金环比波动普遍控制在±3.5%以内，相对平稳；3）高速公路：高速公路类REITs整体呈现出“季节性回升”的运行特征，随着国庆中秋节假日的到来，营收实现季节性好转，但整体仍弱于去2024年同期；4）能源：可比项目营收利润同比下滑，从发电端数据来看，除华夏特变电工新能源REIT外，其余REITs的基础设施发电收入同比均为负增长，主要系发电量同比有不同程度下降所致。5）环保：营收及可供分配资金同比提升，得益于富国首创水务REIT深圳项目应收账款回收情况好于2024年同期，中航首钢绿能REIT上半年生活垃圾处理费回款、国补回款提升及生活垃圾处理量同比增加；6）仓储物流：出租率大多环比下滑，其中华夏深国际REIT环比下滑12.90%，同比下滑8.34%，主要系大租户换租空档期所致，仓储物流租金承压明显，其中中金普洛斯REIT租金同比下降8.26%，降幅度最大；7）消费：整体经营保持韧性，但不同项目间收入波动明显，整体营收季节性好转，整体资产出租率依旧维持在90%以上，大部分核心资产保持在95%；8）新型基础设施：2025年三季度新增上市的全新品类，持有资产运行稳定。风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险2资料来源：方正证券研究所整理1 提质扩容同步推进，央地协同助力行业发展31.1 中央政策有序发力，积极推动市场扩围2025年9月4日，国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，提出“引导金融机构优化投融资服务，加强信贷管理，丰富信贷产品，积极发展知识产权质押贷款等业务。支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债券、资产证券化。”，并着重提出“支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。其中，在推动市场扩围扩容方面，加快成熟资产类型项目常态化申报的同时，将积极研究探索铁路、文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。1.2 地方政策积极响应，创新机制助力REITs提质增效北京市于2025年7月10日印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》的通知，提出“鼓励金融机构加大对消费重点领域的信贷支持力度，开发适应消费新业态需要的金融产品，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）”。黑龙江市于2025年7月14日印发《黑龙江省支持冰雪经济发展若干政策措施》通知，提出“鼓励符合条件的4A级以上冰雪旅游景区基础设施领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），规范实施冰雪领域政府和社会资本合作（PPP）项目，鼓励各类国有企业、民营资本和外资积极参与冰雪资源开发和冰雪经济发展。支持冰雪企业按国家规定享受相关税收优惠”。河南省2025年7月25日，印发《进一步扩大文化和旅游消费若干政策措施的通知》，提出“安排地方政府专项债券支持符合条件的文化和旅游项目，支持符合条件的文化和旅游项目申报发行基础设施领域不动产投资信托基金，引导社会资本和金融机构加大对文化和旅游产业的投入。”。广西壮族自治区2025年9月5日印发《广西金融惠企三年行动方案 （2025—2027年）》的通知，支持人工智能（AI）、数字、旅游、养老等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。资料来源：方正证券研究所整理2 REITs市场行情及分析42.1 中证REITs阶段性出现明显回调，换手率创新低经历2024年全年及2025年上半年的持续修复后，2025年第三季度中证REITs市场表现出一定的回调压力。中证REITs（收盘）指数收盘价在2025年6月底修复至最高894，三季度整体出现回调，2025年9月30日为829点，下降7.27%，主要是特许经营类REITs受季节性影响及产权类REITs受租金水平下降所致。2025年9月30日的收盘价相较于年初的794仍提升4.41%，整体仍具备一定稳定性。0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.802004006008001,0001,200收盘价换手率图表1：中证REITs（收盘）指数资料来源：iFind，方正证券研究所注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2025年9月30日2 REITs市场行情及分析52.1 中证REITs阶段性出现明显回调，换手率创新低从收益表现来看，截至2025年9月30日