招商积余(001914)业绩表现稳健，深耕非住优势

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年03月18日买 入招商积余（001914.SZ）业绩表现稳健，深耕非住优势核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价11.12 元总市值/流通市值11791/11791 百万元52 周最高价/最低价16.62/9.45 元近 3 个月日均成交额63.23 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商积余（001914.SZ）-业绩持续提升，市拓表现强劲》 ——2023-08-28《招商积余（001914.SZ）-业绩稳健增长，轻重分离持续推进》——2023-03-21《招商积余（001914.SZ）-拟出售部分资产，轻重分离稳步推进》——2022-12-05《招商积余（001914.SZ）-业绩稳增，重资产剥离与轻资产收并购顺利推进》 ——2022-10-27《招商积余（001914.SZ）-物管业务盈利能力提升，并购与剥离持续推进》 ——2022-08-29归母净利润增长 24%。2023 年公司实现营业收入 156.3 亿元，同比增长 20%；实现归母净利润 7.4 亿元，同比增长 24%。分板块看，由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加，物业管理业务实现收入 147.6 亿元，同比增长 18%；由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入7.0 亿元，同比增长 50.1%。市拓强劲，深耕非住。公司市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目，在业态、区域、路径上实现新突破，实现新签年度合同额 40.4 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.4 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27%。截至 2023 年末，公司在管项目 2101 个，覆盖全国 156 个城市，管理面积达 3.45 亿平方米，其中非住业态管理面积达 2.13 亿平方米，占比61.9%。2023 年，母公司招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12 亿平方米，累计实现签约销售金额 2936 亿元，截至 2023 年末，公司来自母公司物业管理面积为 1.19 亿平方米，新签年度合同额为 5.1 亿元。商业运营规模扩大。在商业运营方面，截至 2023 年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目 9 个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至 2023 年末总可出租面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 96%。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。我们维持此前的盈利预测，预计 24-26 年公司归母净利润分别为8.5/10.2/11.6 亿元，对应 EPS 分别为 0.80/0.96/1.09 元，对应 PE 分别为13.9/11.6/10.2X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202220232024E2025E2026E营业收入(百万元)13,02415,62719,14322,93326,946(+/-%)23.0%20.0%22.5%19.8%17.5%净利润(百万元)59473684610151155(+/-%)15.7%24.0%14.9%20.1%13.8%每股收益（元）0.560.690.800.961.09EBITMargin6.7%5.9%6.7%6.7%6.5%净资产收益率（ROE）6.5%7.5%8.3%9.5%10.3%市盈率（PE）19.916.013.911.610.2EV/EBITDA22.221.115.714.513.7市净率（PB）1.291.211.161.101.05资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润增长 24%。2023 年公司实现营业收入 156.3 亿元，同比增长 20%；实现归母净利润 7.4 亿元，同比增长 24%。分板块看，由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加，物业管理业务实现收入 147.6 亿元，同比增长 18%；由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入 7.0 亿元，同比增长 50.1%。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司物业管理收入及增速图4：公司资产管理收入及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理市拓强劲，深耕非住。公司市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目，在业态、区域、路径上实现新突破，实现新签年度合同额 40.4 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.4 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27%。截至 2023 年末，公司在管项目 2101 个，覆盖全国 156 个城市，管理面积达 3.45 亿平方米，其中非住业态管理面积达 2.13 亿平方米，占比 61.9%。2023 年，母公司招商蛇口累计实现签约销售面积 0.12 亿平方米，累计实现签约销售金额 2936 亿元，截至 2023 年末，公司来自母公司物业管理面积为 1.19 亿平方米，新签年度合同额为 5.1 亿元。商业运营规模扩大。在商业运营方面，截至 2023 年末，招商商管在管商业项目 70 个（含筹备项目），管理面积 397 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 58 个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3第三方品牌输出项目 9 个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至 2023 年末总可出租面积为 46.9 万平方米，总体出租率为 96%。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。我们维持此前的盈利预测，预计 24-26 年公司归母净利润分别为 8.5/10.2/11.6 亿元，对应 EPS 分别为0.80/0