房地产行业事件点评报告：杭州楼市新政点评，紧抓小阳春窗口，稳二手支撑稳新房

行 业 研 究 2024.03.15 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 紧抓小阳春窗口，稳二手支撑稳新房——杭州楼市新政点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,309.63 销售收入(亿元) 33,057.52 利润总额(亿元) -574.15 行业平均 PE 21.43 平均股价(元) 4.75 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《政策思路延续，化解风险、加速松绑——政府工作报告点评》2024.03.05 《销售表现承压，期待政策发力见效——2 月百强房企销售点评》2024.03.01 《构建新模式，改善楼市供需——重庆收购项目用于保租房点评》2024.02.21 《大幅降息，彰显托底楼市决心》2024.02.21 事件：3 月 14 日，杭州市住保房管局发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，其中主要重点指出：①加大住房保障力度；②优化二手住房限购政策；③优化增值税征免年限；④加快城市有机更新；⑤落实房地产融资协调机制。 杭州楼市加速松绑，落实城市主体责任，积极响应政府工作报告。在因城施策、因需施策的房地产调控框架下，杭州充分发挥调控的自主性，全面放开二手房限购政策，增值税征免条件统一调整至 2 年。此外本次调控同时指出加快筹建保障性住房，着力解决工薪收入群体住房困难；加大推进城市有机更新力度，满足多样化安置需求；加快建立健全房地产融资协调机制，全力支持房地产在建项目融资和建设交付。本轮调控是在整体宽松政策环境下对杭州楼市的加速松绑，以适应房地产市场供求关系变化的新形势，更是为了落实城市主体责任，对政府工作报告内容的积极响应。 限购松绑、优化税费昭显政策决心，化解二手房存量压力，紧抓小阳春窗口。 2024 年开年以来，杭州市二手房市场成交平淡，1 月杭州二手房价格指数环比-1.2%，同比-3.1%，二手房成交套数 3830 套，环比-4.63%，且当前二手住宅的挂牌量近 14 万套，库存压力过大。前期政策优化效果有所减弱，二手房市场活跃性不足。本次调控延续政策惯性，全面放开杭州市二手房限购，优化税收征免条件，吸引各方需求全面涌入，化解二手房存量压力，促进二手房提高活跃度，政策发力为市场持续回暖奠定基础，紧抓结构性小阳春窗口。 加快保障房建设和城市有机更新进度，助力构建地产新模式；健全融资协调机制，推动化解地产风险。3 月 5 日，国务院总理李强的政府工作报告提出加快构建房地产发展新模式，并且强调要标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。杭州在本轮调控中指出加快保障房建设和加快城市有机更新进度，与加快构建房地产发展新模式相呼应；同时指出加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，更是对化解房地产风险的政策落实。 积极政策信号助于稳定二手市场，带动新房市场活力，改善市场预期稳固投资信心。尽管去年高基数效应或导致 3 月房地产销售同比增速承压，但随着前期出台政策的核心城市政策效果进一步显现，部分核心城市房地产市场 “小阳春”行情已至。本轮调控继续造势释放政策积极信号，稳步推进二手房市场回暖的同时，释放改善性需求打通新旧住房置换链条，市场活力传递至新房市场。伴随保障性住房建设、城中村改造加快推进，房地产市场预期和信心有望逐步修复，助力行业企稳回升。 投资建议：当前市场已经进入了 “金三银四”时间节点，部分核心城市房地产市场“小阳春”行情已至，随着政策效应进一步传导，看好二手房市场持续回暖，带动新房市场活力。标的方面，核心关注:我爱我家、贝壳-W、浦东金桥、天健集团、建发股份。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、城建发展、中华企业);②优质民企(新城控股、龙湖集团); ③格局优化(保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -36%-28%-20%-12%-4%4%23/3/15 23/5/2723/8/8 23/10/20 24/1/124/3/14房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:杭州楼市政策现状 资料来源：杭州本地宝，方正证券研究所 图表2:杭州楼市政策松绑时间表 资料来源：杭州市住保房管局，方正证券研究所 二手房购房条件外地户籍购房区域房产数贷款利率商业贷款首付款比例公积金贷款首付比例无房3.75%25%25%1套房4.25%35%35%2套及以上 非三孩家庭不可购房无房3.75%20%20%1套房4.15%30%30%2套及以上停贷税种增值税未满两年5%房产套数3%建筑面积＞90㎡建筑面积≤90㎡建筑面积＞90㎡1%1.50%1%2%截至25年12月31日止，一年内在杭州范围内完成置换可退个税满两年免征契税（新房和二手房）三套及以上、非住宅房屋面积税率二套首套建筑面积≤90㎡在杭州市区内有社保或个税缴纳记录，在限购区域内无房二手房税费类型税率个税满五唯一满五非唯一、不满五年免征全额1%，或差额20%新房首付比例/利率情况限购区域非限购区域须一次性付款须一次性付款新房购房条件杭州户籍购房条件全市范围内直接购买，不限制套数，不审核户籍和社保限购区域内无房或仅有一套住宅三孩家庭，限购区域内三套以内住宅时间政策文件名称政策内容2022/5/17《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》限购范围内购买二手住房，对落户未满5年户籍家庭，取消社保缴纳要求；对非本市户籍家庭要求购房前1年有满12个月的社保或个税。同步将个人唯一住房转让增值税免征年限从5年缩短至2年。符合三孩家庭标准，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套，且在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。2023/10/18《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》大幅度调整限购政策，将限购区由9个减少到4个。且落户杭州可直接购房，家庭单位可购2套；非本市户籍，只要有过在杭缴纳社保、个税的记录即可购房1套。大部分区域取消了限购，不再审核购房人资格。2024/3/14《关于进一步优化调整房地产市场调控措施的通知》在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。杭州楼市政策松绑时间表房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表3:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2024 年 3 月 15 日汇率折算为人民币；2）保利发展 2023 年归母净利来自于公司 2023 年度业绩快报；3）天地源 2023