房地产行业：24年2月REITs月报，政策推动REITs行情修复

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 28 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：24 年 2 月 REITs 月报 政 策 推 动 RE IT s 行 情 修 复 [Table_Summary] 核心观点：  强化 REITs 权益属性，为市场注入信心。2 月 8 日，证监会印发《监管指引——会计类第 4 号》。其中提到：并表原始权益人合报关于 REITs其他方持有份额的列报为权益工具。虽然此次政策直接作用相对有限（针对并表原始权益人），但政策衍生意义在于指导 REITs 投资者可选择以不影响利润表利润的会计科目计量并列报 REITs 份额及其公允价值变动损益。此举既促进了原始权益人的发行意愿，也提高了投资者参与 REITs 市场的积极性。2 月证监会再提消费 REITs，促进首批消费 REITs 行稳致远。2 月 23 日证监会再次指出，将会同发改委积极推进消费 REITs 项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。在首批消费 REITs 即将上市之际再次传达监管机构对消费 REITs的重视，有助于增强市场对首批消费 REITs 的信心。  宽庭保租房 REIT 剩余期限较长，且已进入稳定运营期。其持有的江湾社区和光华社区两个项目，评估价值合计 30.53 亿元，土地剩余期限超 64 年。得益于低于同地段同品质市场化的租金水平，两处项目在23Q3 的出租率已能保持在 90%以上。估值方面，P/NAV 走势大部分时间均低于行业平均水平，同时分派率走势自春节之后便一直高于行业平均。截至 3 月 8 日，宽庭保租房 REIT 的 P/NAV 为 1.02，低于保租房 REITs 整体的 1.05；分派率为 4.29%，低于保租房 REITs 整体的4.23%。  2 月 C-REITs 行情在政策的推动下开启了新一轮修复，市场活跃度继续上升。根据 Wind 数据，2 月 C-REITs 综合收益指数上涨 10.09%，日均换手率 1.10%。截至 2 月 29 日，中国 C-REITs 市场上市基金总数 30 只，总规模达 894 亿元，同比上涨 90.61 亿元，涨幅 11.27%。流通盘市值 448.66 亿元，同比上升 54.87 亿元，增幅 13.93%。2 月总交易量 20.32 亿份，环比下降 6.18 亿份。但由于 2 月交易日较少，换手率反而提高，为 1.10%，较 1 月上升 0.08pct。2 月 C-REITs 整体走势强于股债表现，整月走势低于 NAV，仍处于低估值区间，主要系自 23 年以来行情持续走弱。2 月不动产涨幅较高为 14.93%，而特许经营权REITs上涨9.05%，主要系1月不动产REITs市值下滑11.46%，因此 2 月的修复幅度更大。产业园区和物流设施修复明显（亦是 1 月下挫最高的两个板块），涨幅分别为 16.38%和 17.71%。分项目来看，蛇口产园 REIT 在 2 月上涨最多，涨幅 27.45%；其次是京东 REIT，上涨 21.82%。活跃度方面，水电环保日均换手率最高，为 1.97%。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-03-15 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -36%-28%-20%-12%-4%4%03/2305/2307/2309/2311/2301/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 28 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 9.71 2024/1/6 买入 18.31 1.36 1.44 7.14 6.74 4.3 4.1 6.10% 6.10% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.40 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 11.06 5.66 7.7 4.7 7.10% 12.10% 新城控股 601155.SH 人民币 10.29 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 6.64 5.81 5.9 6.3 5.60% 6.00% 金地集团 600383.SH 人民币 4.09 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 3.79 3.75 6.6 11.5 7.00% 6.60% 建发股份 600153.SH 人民币 10.34 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 2.12 4.83 2.8 2.5 19.70% 8.00% 华发股份 600325.SH 人民币 7.01 2023/10/12 买入 13.65 0.95 1.09 7.38 6.43 8.2 4.2 11.70% 11.80% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.04 2024/1/4 买入 14.02 1.44 1.72 4.89 4.09 3.5 2 15.80% 15.90% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.14 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.48 5.78 32.2 31.9 6.10% 6.40% 金融街 000402.SZ 人民币 3.37 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 5.91 5.44 26.6 24.8 4.20% 4.40% 首开股份 600376.SH 人民币 2.71 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 20.85 8.74 20.3 18.3 1.20% 2.80% 万科企业 02202.HK 港币 6.16 2023/10/31 买入 18.86 1.64