房地产及物管行业24年第10周周报：政策优化与新模式并进，来访改善信号加强

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 29 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 24 年第 10 周周报 政策优化与新模式并进，来访改善信号加强 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：聚焦风险化解，政策优化与新模式并进。中央层面，24 年政府工作报告延续中央经济工作会议对地产定调，聚焦化解风险，一方面通过优化政策、支持房企融资需求等措施缓解目前问题，另一方面通过构建新模式、完善商品房相关基础性制度等为未来谋划。地方层面，本周广州政策变动相对积极，明确限购放松细则，黄埔区出台人才购房补贴政策，地方改善政策整体出台频次处于相对低位。 ⚫ 本周基本面情况：来访改善信号加强，二手房恢复优于新房。据 Wind及克尔瑞数据，本周 54 城新房成交面积 324 万方，环比下降 20%，同比下降 49%，春节后爬坡趋势未能延续，“小阳春”遇冷，其中一线环比上升 5%，同比下降 28%，摆脱春节“返乡潮”影响后，高能级城市尤其一线成交仍具相对优势。二手房方面，本周 13 城二手房成交106 万方，环比上升 8%，同比下滑 36%，75 城二手房日均成交 2716套，环比上升 34%，同比下降 18%，节后二手房恢复好于新房，但整体热度仍较冷淡。来访来看，本周 75 城二手房来访环比上升 29%，工作日日均来访 4.3 万组，已超越 23 年 3 月来访高峰 4.1 万组，来访热度回升超预期，二手房成交改善信号加强。 ⚫ 本周土地情况：绝对规模仍低位，成交节奏影响下出让金增速改善。据中指院数据，3 月前 7 日 300 城商住土地出让金同比上升 203%，23 年同期成交节奏影响下基数较低，截至 3 月 7 日商住土地累计出让金同比上升 16%，主要为一线土地出让带动，成交绝对规模仍处低位。 ⚫ 开发板块观点：新房二手房趋势边际分化，关注政策环境变化。本周新房、二手房成交趋势边际分化，新房成交环比回落而二手房节后连续三周上涨，一方面市场对新房交付信心不足，另一方面二手房价更灵活，一二手房价格倒挂逐渐收窄消失后新房吸引力减弱，此外 3 月进入传统学区房旺季，二手房需求也相应提升，而在整体库存偏高、推盘不足、价格未见明显企稳迹象的市场环境下，新房成交依然不具备较强支撑力。目前房地产市场的平稳健康发展依然是政府重要的工作目标，供需两端政策环境仍有待进一步改善，推荐关注后续政策推进及落地效果，以及市场、企业的相应表现。 ⚫ 物业板块观点：板块行情出现转折，行业整体表现不佳。本周恒生指数下降 1.4%，物业板块平均下降 3.7%，其中龙头央国企下降 6.6%，龙头未违约民企下降 7.1%，龙头违约民企 5.2%，物业板块整体动态PE7.5x，小幅下降。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-03-10 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -36%-28%-20%-11%-3%5%03/2305/2307/2309/2311/2301/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 9.18 2024/1/6 买入 18.31 1.36 1.44 6.2 5.8 3.2 2.4 6.1% 6.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.46 2024/1/30 买入 13.82 0.66 0.94 12.8 9.0 7.6 5.4 5.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 9.68 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 6.2 5.5 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 3.90 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 3.6 3.6 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.91 2024/2/1 买入 15.54 4.33 2.00 2.3 4.9 3.9 2.8 17.9% 7.7% 华发股份 600325.SH 人民币 6.35 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 6.6 5.8 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 6.42 2024/1/4 买入 14.02 1.44 1.72 4.5 3.7 3.5 2.0 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.11 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.3 5.6 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 3.23 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 5.6 5.2 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 2.57 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 19.7 8.3 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 5.52 2024/1/6 买入 16.94 1.36 1.44 3.7 3.5 3.2 2.4 6.1% 6.1% 中国海外发展 00688.HK 港币 10.46 2023/10/26 买入 25.87 2.60 3.