房地产行业：24年1月REITs月报，政策端明确REITs权益属性

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 26 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业:24 年 1 月 REITs 月报 政 策 端 明 确 REITs 权 益 属 性 [Table_Summary] 核心观点：  强化 REITs 权益属性，弱化行情对持有者利润表现的影响。2 月 8 日，证监会此次会计规则调整，明确了并表原始权益人在合并报表层面，应该将其他方持有的 REITs 份额，归属权益，而非负债科目。在本次政策调整后，若持有方选择将 REITs 份额指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，则 REITs 股价的波动将不再影响持有者利润表利润。且在未来 REITs 进行现金分配时，可通过投资收益增厚持有者的利润表利润，使购买和持有 REITs 的收益更加稳定。其他政策方向上，民营项目和保租房项目是 REITs 工具重点扶持的方向。2 月 5 日，发改委表示已向证监会推荐民间 REITs 项目 6 个，受理 8个，辅导 4 个，将继续支持更多民间项目发行 REITs。1 月 5 日，央行和金融总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，要求在租赁方领域稳步推进房地产投资信托基金试点工作。  1 月 C-REITs 行情受突发事件影响下滑，但市场活跃度进一步上升。根据 Wind 数据，1 月 C-REITs 综合收益指数下滑 3.94%，日均换手率 1.06%。截至 1 月 31 日，中国 C-REITs 市场总规模达 804 亿元，流通盘市值达 394 亿元，上市基金总数 30 只。1 月总交易量 26.50 亿份，环比上升 5.21 亿份，增幅 24.47%。1 月 C-REITs 整体走势强于股债表现，整月走势低于 NAV，处于低估值区间，主要系自 23 年以来行情持续走弱。1 月不动产板块受京东 REIT 降租事件出现下滑，跌幅11.46%。物流设施首当其冲，降幅 14.91%，其中京东 REIT 下滑27.98%。产业园区也出现一定程度下滑，降幅 12.17%，除临港 REIT和和达高科 REIT 降幅约 8%以外，其他产业园 REITs 跌幅均超 10%。保租房相对温和，下滑 5.56%。经营权板块相对表现较好，但也下滑2.10%，高速公路、水电环保及新能源均存在一定程度下滑，降幅分别为 1.44%、2.78%和 3.80%，且整体活跃度高于不动产，换手率 1.92%。  剔除本金摊还后，特许经营权 REITs 预期 23 分派率趋近于不动产REITs。将 23 年初各特许经营权 REITs 按项目剩余期限平均并使用23 年年化可分配金额减去该年金，计算得到剔除了本金摊还的可分配金额。再以剔除本金的可分配金额除以 24 年 1 月末总市值即算得在24 年 1 月的预期 23 年年化分派率。结果显示，折算之后特许经营权REITs 调整后的分派率最高为 6.9%（山高高速 REIT）。同时由于 23年可分配金额不达预期、项目剩余期限较短等原因，3 单特许经营权REITs 的预期 23 年化分派率为负。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2024-03-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 huzhengwei@gf.com.cn -39%-31%-23%-15%-7%1%03/2305/2307/2309/2311/2301/2403/24房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 26 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 9.89 2024/1/6 买入 18.31 1.36 1.44 6.7 6.3 3.2 2.4 6.1% 6.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.28 2024/1/30 买入 13.82 0.66 0.94 14.1 9.9 7.6 5.4 5.6% 7.3% 新城控股 601155.SH 人民币 10.35 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 6.7 5.8 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 4.27 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 3.9 3.9 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 10.32 2024/2/1 买入 15.54 4.33 2.00 2.4 5.1 3.9 2.8 17.9% 7.7% 华发股份 600325.SH 人民币 6.99 2023/10/12 买入 13.65 0.95 1.09 7.3 6.4 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.25 2024/1/4 买入 14.02 1.44 1.72 5.1 4.2 3.5 2.0 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.23 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.7 5.9 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 3.41 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 6.0 5.5 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 2.73 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 21.0 8.8 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 6.03 2024/1/6 买入 16.94 1.36 1.44 4.0 3.8 3.2 2.4 6.1% 6.1% 中国海外发展 00688.HK 港币 11.44 2023/10/26 买入 25.87 2.60 3.01 4.0 3.4