2024年房地产投资策略：政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 行业年度策略 房地产 2024 年 02 月 07 日 房地产 优于大市（维持） 证券分析师 金文曦 资格编号：S0120522100001 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 研究助理 市场表现 相关研究 1.《房地产行业周报（2024.1.29-2.2）-上海松绑住房限购，首批地产“白名单”陆续落地》，2024.2.6 2.《房地产行业周报（2024.1.22-1.26）-30 大中城市成交环比下降，政策优化稳中有进》，2024.1.30 3.《金融支持地产责无旁贷，多措并举改善融资》，2024.1.26 4.《房地产行业周报（2024.1.15-1.19）-2023 年地产投资承压，LPR 连续 5 个月保持不变》，2024.1.23 5.《房地产行业周报（2024.1.8-1.12）-上海青浦奉贤限购优化，两部门加 大住房租赁金融支持》，2024.1.16 政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环 2024 年房地产投资策略 [Table_Summary] 投资要点：  “三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新。楼市三大问题亟待解决，刚需购买力不足，收入就业预期悲观，改善群体“独木难支”；城市结构性库存问题显现，远郊库存去化压力犹存，核心保值库存稀缺，城中村优质土储尚待纳储；市场信心明显不足，房价收入比较高，二手房“以价换量”和置换传导放缓显著。地市成交缩量，国企和开发型城投托底支撑地市，2024 年行业格局或将进一步调整。  三箭齐发有的放矢，政策优化道阻且长。“三支箭”实施一年，不同所有制房企大相径庭，行业风险进一步向大型房企传导，银行和 AMC 肩负重任。限制性政策进一步优化，因城施策充分发挥地方救市智慧，工具箱中仍有储备，关键还看如何联动。  “三大工程”蓄势待发，以进促稳先立后破。PSL 新增落地、专项债、商业银行配套资金多渠道提供资金支持，实物工作量 2024 年有望加速。金融支持住房租赁，政府回购存量房纳入保障房，盘活存量+纳保任务一石二鸟；配售型保障房践行双轨制推进，城中村配建稳步推进。房票安置配合城中村改造，三大工程建设有望提速。  投资建议：限制性政策逐步退出，政策环境进一步宽松，“三大工程”加速拉动地产投资，扩大内需。建议关注：（1）布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团、建发股份、华发股份；（2）有望受益于城中村改造的开发商，如城建发展、中华企业、城投控股、天健集团、越秀地产等。  风险提示：商品房销售不及预期；政策修复不及预期；保障房项目不及预期。 -44%-37%-29%-22%-15%-7%0%7%2023-022023-062023-10房地产沪深300 行业年度策略 房地产 2 / 29 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. “三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新 ...................................................................... 5 1.1. 楼市：刚需购买力有限，改善群体支撑楼市 ........................................................ 5 1.2. 地市：土拍降温，限价取消与城投托底双向助力市场回升 ................................ 13 2. “三箭齐发”有的放矢，政策优化道阻且长 .................................................................... 16 2.1.“三箭齐发”稳楼市，限制性政策持续退出 ............................................................. 16 2.2.积极稳妥化解房地产领域风险，稳主体稳需求 .................................................... 17 3. “三大工程”蓄势待发，以进促稳先立后破 .................................................................... 18 3.1.城中村改造重点推进，房票政策不断优化 ........................................................... 18 3.2 房地产行业逐步进入双轨发展深水区 ................................................................... 21 4. 风险提示 ..................................................................................................................... 28 行业年度策略 房地产 3 / 29 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图 1：中国房价收入比城市间差异明显 ............................................................................. 5 图 2：居民对于未来购房保持谨慎 .................................................................................... 5 图 3：2023 年 1-10 月 30 个代表城市各面积段住宅销售套数占比 ................................... 6 图 4：以深圳