房地产行业：终于来了！北京优化通州区限购政策

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 2024 年 2 月 6 日，北京发布《关于调整通州区商品住房销售政策的通知》，优化了执行八年多的通州区购房双限政策，明确京籍家庭不再需要 3 年以上通州户籍或近 3 年在通州缴纳社保/个税（仍需要通州户籍或通州劳动关系），非京籍家庭也不再需要 3 年社保/个税要求。至此，2024 年以来，四个一线城市中，北京、上海、广州均优化了限购政策，释放了更加积极信号，有利于提振市场预期。 表：新政前后四类家庭在通州购房政策对比（均需满足北京限购政策要求） 家庭类型 新政放松前 新政放松后 在京无房的京籍家庭 可在通州买 1 套房 可在通州买 1 套房 在京有 1 套房的通州户籍家庭 需落户通州满 3 年或在通州交社保/纳税满 3 年 无落户时间限制，可在通州买 1 套房 在京有 1 套房、在通州工作的其他区户籍家庭 近 3 年连续在通州交社保/纳税 无在通州交社保/纳税时间限制，劳动关系在通州，可在通州买 1 套房 在京无房、在通州区工作的非京籍家庭 近 3 年连续在通州交社保/纳税 无在通州交社保/纳税时间限制，劳动关系在通州，可在通州买 1 套房 数据来源：北京建委官网、中指研究院综合整理 终于来了！北京优化通州区限购政策 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 1.2023 年通州区新房销售同比下降，二手房保持一定活跃度 图：2014-2023 年北京市通州区新房成交规模及同比走势 注：新房指商品住宅中的普通住宅、别墅和共有产权房。 数据来源：中指数据 CREIS 2015 年 8 月 14 日，为促进通州区房地产市场平稳健康发展，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，双限政策落地后，市场降温明显，2016年，通州新房成交规模同比下降 40.0%，2017-2021 年新房市场情绪有所回升。近两年全国房地产市场调整，通州区成交量再度下行，根据中指数据，2023 年，通州区新房成交量 52.4万平方米，同比下降 24.1%，绝对值处 2020 年以来最低位。2024 年 1 月，通州区新建商品住宅成交 10.3 万平方米，受部分共有产权房集中网签及政策影响，同比增长接近 1.8 倍。 从成交规模占比来看，2014、2015 年通州新房销售面积在全市新房销售面积中占比约13%，在双限政策落地后，占比明显下降，2023 年通州新房销售面积占比仅 7.8%，较 2015年高点下降 6 个百分点。 二手房方面，根据中指数据，2023 年通州区二手住宅成交接近 1 万套，为 2017 年以来的最高水平，同比增长 14.4%，二手房市场整体保持一定活跃度。 图：2014 年以来北京市通州区住宅用地推出和成交规模 数据来源：中指数据 CREIS -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0204060801001201402014201520162017201820192020202120222023万平方米成交面积(左)同比(左)0%5%10%15%20%25%30%35%40%02040608010012020132014201520162017201820192020202120222023万平方米推出规划建筑面积（左）成交规划建筑面积（左）平均溢价率（右）中指研究院 中国房地产指数系统 土地方面，宅地推出规模较少，近两年溢价率降至低位。双限之后，2016 年全年未供应住宅用地，2018 年土地推出力度加大，全年推出 6 宗宅地，但地块更多位于台湖、马驹桥等区域；2023 年土地推出、成交规模均有所回升，但绝对值处近十年中低位水平。溢价率方面，受土地供应结构及双限政策影响，近些年房企投资信心普遍不足，成交溢价率整体处于低位。 2.优化限购政策有利于修复市场预期，春节后市场活跃度有望提升 2022 年 11 月 8 日，亦庄台湖、马驹桥相关地区不再执行通州“双限”政策，短期对市场产生了积极带动，11 月，通州新房、二手房成交量环比均增长。 此次全区优化限购政策，从优化目的来看，《通知》明确提出“为深入贯彻落实京津冀协同发展战略，有序有效有力推动中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解，更好实现职住平衡，促进城市副中心高质量发展”，一方面有利于进一步促进职住平衡，另一方面，也有利于促进潜在合理购房需求释放，特别是疏解单位的从业人员的置业需求，有利于带动通州区市场活跃度提升，对土地市场亦将产生一定带动作用。 1 月以来，广州放松了 120 平方米以上住宅限购政策、上海放开外环外非沪籍单身限购，对当地市场情绪均产生了积极影响，但因为临近春节假期，政策效果尚未明显显现。对于北京来说，2023 年 12 月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后，市场活跃度有一定提升，本次优化通州区限购政策，有望进一步强化市场修复预期，春节假期即将到来，短期市场活跃度或受限，但春节假期后，政策效果或将逐渐显现。 随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上；二线城市有望全面取消限制性政策。 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 附：近几年一线城市优化调整楼市政策一览 北京上海广州深圳•三个项目试点对老年家庭放松限贷•临港新片区对特定人才放松限购•降低公积金首付比例•上海奉贤区、青浦区放松人才限购，•放松外环以外单身非沪籍限购•广州“一房一价”上下浮动幅度放松•鼓励“房票安置”•放开120平方米以上住房限购，支持“租一买一”、“卖一买一”•支持异地就业的本地户籍家庭公积金购房202220232024•通州区台湖、马驹桥地区执行经济技术开发区商品住房政策•临港新片区优化人才购房转让期限•非户籍居民购房的社保允许断缴补缴•非户籍居民购房的社保允许断缴补缴•降低二套房商贷首付比例•优化普宅认定标准•优化离异家庭住房套数认定标准•首套房认房不认贷•二手房指导价仅作参考•深汕特别合作区放开限购，优化限售•上浮多孩家庭公积金贷款最高额度•上浮多孩家庭公积金贷款最高额度•首套房认房不认贷•限购区域收窄，非户籍家庭购房社保/个税年限降至2年，增值税征免年限从5年调整为2年•降低公积金贷款首付比例，优化公积金贷款住房套数认定标准•上浮多孩家庭公积金贷款最高额度•二手房核验价放松•首套房认房不认贷•临港新片区优化特定人才购