房地产(物业服务)行业地产A+H物业板块月度跟踪(2024年1月)：一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26条支持物业+养老

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 2 月 6 日 行业研究 一月物管板块指数-18.3%,“银发经济”26 条支持物业+养老 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2024 年 1 月） 房地产（物业服务） 市场行情：1 月物管板块指数-18.3%，重点公司估值处于历史低位。 指数：2024 年 1 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为-18.3%，跑输沪深 300 指数 11.9pct.，跑输恒生指数 9.1pct.，跑输恒生港股通指数 8.1pct.。 个股：2024 年 1 月，AH 物管板块指数样本股平均涨跌幅为-16.3%；涨跌幅前列为：建发物业（-3.5%）、保利物业（-3.8%）、越秀服务（-5.8%）。跌幅前列为：远洋服务（-36.7%）、万物云（-28.2%）、世茂服务（-26.1%）。 1 月港股通持股比例变化：保利物业（+1.68pct）、雅生活服务（+1.54pct）、世茂服务（+1.20pct）、中海物业（+0.72pct）、华润万象生活（+0.39pct）。 估值：2024 年 1 月 31 日，样本股 2024 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从 2到 13，均值约为 7。截至 2024 年 1 月 31 日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司 PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（12/30）、建发物业（15/26）、万物云（12/19）、融创服务（7/24）、招商积余（15/31）等。 行业动态跟踪：国务院出台“银发经济”26 条，鼓励物业开展老年助餐和居家养老服务；京豫鲁明确 2024 年城市更新任务，核心城市不同程度放松限购。 中央：国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，共 26条，引导物业企业等发展老年助餐，鼓励物业服务企业开展居家养老上门服务，发展社区便民服务，推进完整社区建设，发展社区嵌入式服务设施，推动物流配送、智能快递柜、蔬菜直通车等进社区。多部门表示积极推进银发经济政策。地方：京豫鲁明确 2024 年城市更新任务，其中北京计划 2024 年老旧小区综合整治新开工 300 个、完工 200 个；核心城市不同程度放松限购，苏州全面取消限购，广州放开 120 平米以上住房限购，上海放松单身人士外环区域购房限制。 企业动态：重点公司持续回购股份，建发物业 2023 年度业绩大幅增长。 1 月，绿城服务、旭辉永升服务连续多个交易日在港交所进行回购。万物云发布 2023 半年度利润分配以股代息计划，发行共计 276.87 万股代息股份，总额约为人民币 0.57 亿元。金科服务对金科股份的 5.33 亿应收款项计划以其他方式清偿。金茂服务以 3.24 亿元代价收购润物嘉业全部股权。建发物业预计 2023年度归母净利润大幅增长，同比增幅不低于 70%。新大正预计 2023 年整体收入同比增长 19.32%-23.17%，归母净利润同比下降 11.13%-16.52%。 投资建议：物管政策面友好，基本面稳健，美联储加息周期结束，房地产信用风险缓释，物业指数回落至历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点，建议关注三条主线： 1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024 年度投资策略 20240106 十二月物管板块指数-3%，重点公司持续回购股份——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 12 月） 20231204 十一月物管板块指数-0.9%，社区服务设施建设持续推进——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 11 月） 20231107 十月物管板块指数-2.9%，居家养老国家标准正式发布——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 10 月） 20231009 九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 9 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2024 年 1 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2024 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 20 家，其中国企组 8 家，非国企组 12 家，较 2023 年 12 月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 12 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 2024 年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 467.8 22.55 20.8 18.4 -19.0% -19.0% 2669.HK 中海物业 154.4 5.17 13.3 11.5 -11.8% -11.8% 6049.HK 保利物业 139.3 27.70 12.3 11.3 -3.8% -3.8% 001914.SZ 招商积余 110.3 10.40 18.6 15.4 -13.0% -13.0% 2156.HK 建发物业 41.8 3.27 16.6 1