建筑建材及新兴产业行业公募REITs一揽子政策点评：商业不动产REITs新规落地，REITs市场开启新章

证券研究报告 2026年1月5日 商业不动产REITs新规落地，REITs市场开启新章 ——公募REITs一揽子政策点评 分析师：孙伟风 执业证书编号：S0930516110003 分析师：吴钰洁 执业证书编号：S0930523100001 2 核心观点 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地，市场开启新章。25年12月31日，证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件，开启商业不动产REITs试点，并进一步完善了REITs市场的制度体系。 商业不动产REITs有望加速推进，建议投资者积极关注首批产品。相较于征求意见稿，证监会《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》正式稿仅在产品定义方面略有增补，商业不动产REITs的产品界定仍较为宽泛，商业综合体、商业零售、办公及酒店等在列；证监会要求各单位高度重视，精心组织，切实做好商业不动产REITs各项工作。沪深交易所积极落实，建立了全链条市场服务机制，加速推动优质商业不动产REITs项目落地。双轨制审核落地有望提升审核效率，进一步加速REITs市场扩容。作为新品类，在严把审核质量的背景下，投资者可以积极关注第一批商业不动产REITs的投资机会。 增补完善多项机制，REITs市场制度体系进一步完善。在将现有文件适用范围拓展至商业不动产REITs的同时，商业不动产REITs相关一揽子政策文件对询价定价机制、扩募机制、信息披露机制、项目注册审核机制及风险防控等多项市场制度有所增补完善，加速市场扩容的同时也严控项目及市场风险，平抑市场大幅波动，推动REITs市场行稳致远。这些修订完善将应用于REITs全市场，有望在商业不动产REITs试点中较快落地。 关注市场新增资金源拓展。加速扩容的同时也需匹配增量资金，证监会63号文提出丰富覆盖REITs的指数体系、加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的范围；投资者可积极关注新增资金源预期拓展带来的市场回升，积极关注低估值权重股。 投资建议：25年末，由于定价OCI本息拆分等事项以及年末止盈，REITs市场出现较大波动，有一定程度的回调。项目质量仍是投资基础，建议投资者关注底层资产需求端较强的产品，关注扩募。 风险提示：常态化发行不及预期，政策出台不及预期，项目经营不及预期。 国海富兰克林基金REITs一揽子政策文件出台 25年12月31日，证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件，开启商业不动产REITs试点，并进一步完善了REITs市场的制度体系：  证监会： • 发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）（以下简称“证监会63号文”），围绕商业不动产REITs发展、市场体系建设、完善申报注册制度机制及加强监管和风险防范等四大维度提出多项举措，旨在推进商业不动产REITs落地，完善REITs基础制度与监管安排，推动不动产投资信托基金发展。 • 《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号），作为25年11月28日发布的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》的正式稿；标志着正式开启商业REITs试点。  沪深交易所： • 修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称“《不动产基金业务办法》”）及发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》（以下简称“《沪深交易所商业REITs试点通知》）； • 分别修订7项业务规则，涉及审核、发售、扩募及报告披露等各方面； • 上交所修订4项业务指南，深交所修订6项业务指南，涉及发售、存续期管理、扩募及招募说明书编制等内容。 • 拓宽《不动产基金业务办法》使用范围至商业不动产REITs，在审核要点及审核效率等方面均有增补完善，为商业REITs的落地筑牢制度根基。同时明确暂免收取不动产基金上市初费、上市月费、交易经手费，促进不动产基金发展。  证券投资基金业协会： • 修订起草了《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》及《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》两项自律规则，给出尽职调查工作及运营操作的相关指引。 3 表1：REITs一揽子政策文件出台 资料来源：证监会，沪深交易所，证券投资基金业协会，光大证券研究所 机构 文件性质 文件名称 证监会 部门规范性文件 《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号） 《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号） 上交所 基本业务规则 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》 业务规则 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第4号——审核程序（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第6号——年度报告（试行）》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）规则适用指引第7号——中期报告和季度报告（试行）》 业务指南与流程 《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》（上证函〔2025〕4386号） 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第2号——存续业务》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理》 《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第4号——招募说明书编制》 深交所 基本业务规则 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（深证上〔2025〕1519号） 业务规则 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第5号——临时报告（试行）》 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第6号——年度报告（试行）》 《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第7号——中期报告和季度报告（试行）》 业务指南与流程 《关于商业不动产投资