房地产行业：弱复苏的主旋律，结构分化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 弱复苏的主旋律，结构分化 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 12.25 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 2 月 03 日│中国内地 专题研究 2023 年度销售总结：弱复苏的主旋律，结构分化 2023 年，房地产市场整体仍可概括为弱复苏的一年。节奏上，上半年市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，下半年市场成交热度逐渐下降。区域上，经济基本面较好的华东地区贡献最大的成交面积和金额。结构上，二手房成交领先于新房，且在部分城市，二手房短期对新房存在一定的替代作用。价格方面，一二手房价格年内均有所下跌，二手房价格表现总体弱于新房；与新房成交相似，高能级城市的新房价格韧性领先。 销售：新房累计同比降幅有所收窄，二手房复苏表现亮眼 2023 年全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-6.5%/-8.5%，降幅较2022 年分别收窄 15.8/20.2 个百分点。其中，销售金额约是 2016 年水平，销售面积约是 2012 年的水平。2023 年，60 城中新房成交面积同比为正的城市有 25 个，较 2022 年增加 23 个。二手房方面，2023 年，21 城二手房成交面积同比+39%，较 2019 年以来的峰值增长了 12%。21 城中二手房成交面积同比为正的城市有 20 个，较 2022 年增加 17 个，成交面积较 2019年以来的峰值实现突破的城市有 10 个，二手房整体复苏表现亮眼。 库存：新房库存有所下降，二手房挂牌量增幅明显 截至 2023 年 12 月末，克而瑞 80 城新房库存面积 4.9 亿平米，同比-5.3%；平均去化周期 21.2 个月，较 2022 年末延长 1.1 个月。其中，一线/二线/三线 城 市 的 库 存 分 别 同 比 +2.8%/-12.2%/+3.2% ； 去 化 周 期 分 别 在16.9/19.0/26.3 个月，较 2022 年末分别+0.8/-2.3/+6.9 个月。二手房库存方面，根据中指院的数据，截至 2023 年 12 月末，样本 18 城的二手房总挂牌量为 355 万套，较 2022 年末上升 24.6%。分城市能级来看，一线/二线/三线城市截至 2023 年末的二手房库存分别同比+22.1%/+24.0%/+42.0%。 房价：高能级城市新房价格韧性更强，二手房表现弱于新房 2023 年，新房价格呈“前高后低”走势，70 城新建商品住宅价格同比降幅逐渐收窄，12 月同比-0.9%，较 1 月收窄 1.4pct；其中，高能级城市的新房价格韧性更强。二手房价格方面，70 城二手住宅价格 12 月同比-4.1%，降幅较 1 月有所扩大，整体跌幅大于新房。2023 年二手房打折出售力度有所加大。根据贝壳二手房折价率数据，2023 年 12 月，50 城二手房折价率指数为 85.4%，同比-3.4pct，降幅较 2022 年 12 月同比有所走阔。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (35)(25)(16)(6)4Feb-23Jun-23Oct-23Jan-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 新房：成交同比降幅有所收窄，下半年市场逐渐走弱 .................................................................................................. 3 重点城市：高能级城市复苏领先，较峰值有所回落 .............................................................................................. 5 库存去化：新房库存有所下降，二手房挂牌量增幅明显 .............................................................................................. 7 二手房：全年复苏表现亮眼，对新房的替代作用仍然明显 ........................................................................................... 9 复苏领先新房，突破 2019 年以来峰值 ................................................................................................................. 9 部分城市二手房对新房的短期替代作用明显 .......................