房地产行业动态点评：“白名单”逐步落地，金融支持全面提速

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 “白名单”逐步落地,金融支持全面提速 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 12.25 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 2 月 03 日│中国内地 动态点评 “白名单”逐步落地，金融支持全面提速 据中国房地产报，多地住建部门正在陆续推送第一批房地产项目融资“白名单”。1 月以来，随着监管层对房地产支持力度的强化，地方政府也纷纷积极配合，一方面，针对供给端项目融资的“白名单”迅速落地，另一方面加大需求端政策支持力度。此外，2 月 1 日央行也公告再度投放 PSL1500 亿，预计将为“三大工程”再添助力。我们期待自上而下的一揽子政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 监管层推动下金融支持落地，房地产融资协调机制有望进入常态化 自 1 月 25 日监管层强调落实城市房地产融资协调机制以来，自上而下行动迅速。26 日，住建部召开部署会，35 个重点城市政府均有参会，会上提出建立协调机制信息平台，实行周调度、月通报。30 日起多地响应：截至 2月 1 日正式发文公布“白名单”的城市包括南宁、重庆、成都、西安、昆明、青岛、哈尔滨等地，上述城市合计项目已达 1118 个，融资需求总额逾 2700亿元，单项目融资金额 1.4-5.4 亿，其中昆明、重庆融资需求分别达 916 和830 亿。第一批名单落地后，武汉等地第二批也在梳理中。我们认为在监管层推动下，房地产融资协调机制将逐步走向常态化，落地效率进一步提升。 五大条件保障“白名单”安全性，民企项目入围释放积极信号 据中国房地产报，第一批白名单项目需满足 5 个条件：1）项目处于在建施工状态，如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的；2）有与融资额基本匹配的抵押物；3）确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；4）预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；5）制订贷款使用计划和项目完工计划。此外，银行具有自主决策权，白名单项目还需要面对银行的评估和筛选。从条件来看，项目安全性要求不低，但住建部牵头推进彰显政策力度，同时，从项目层面考量，遵循一视同仁对待不同所有制企业的要求。武汉的首批名单里，民企项目也开始入围，释放积极信号。 PSL 再度投放 1500 亿，“三大工程”再添助力 自去年 12 月重启 PSL 以来，累计投放 5000 亿，推动多地城中村改造专项借款迅速落地。据我们统计，目前已有广州、成都等 15 个重点城市获得首批借款，合计授信金额逾 5268 亿元，落地放款额达 256 亿，获得授信的城中村项目合计达 240 个。授信额度最高的两大城市为广州和成都，分别为1426 亿和 1200 亿以上。大部分城市单项目授信额度在 10-30 亿区间，广州、苏州、成都最高，分别为 102/43/41 亿。保障房方面增量主要为配售型，我们预计随着项目推进也将出现融资支持落地。据十三五期间 PSL 的拉动乘数来看，5000 亿 PSL 投放可拉动 1.35 万亿投资，为三大工程添力。 一揽子政策持续落地，为板块提供估值修复空间 24 年以来（截至 1 月 28 日）54 城新房成交面积同比-16%，环比-33%。贝壳二手房成交量 KMI 指数为 2020 年以来 17%分位，1 月二手房价格指数环比下降 1.4%，成交以及市场预期均处于筑底阶段。但近期扶持政策频出，金融支持持续落地，限购等需求端放松，有望推动市场信心修复，加快基本面筑底进程，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (35)(25)(16)(6)4Feb-23Jun-23Oct-23Jan-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 4.23 9.03 9,114 -0.41 0.30 0.62 0.75 -10.32 14.10 6.82 5.64 建发股份 600153 CH 买入 9.57 12.25 28,749 2.09 4.36 2.06 2.38 4.58 2.19 4.65 4.02 滨江集团 002244 CH 买入 6.84 12.51 21,282 1.20 1.39 1.68 2.01 5.70 4.92 4.07 3.40 万科 A 000002 CH 买入 9.49 14.80 113,222 1.