房地产行业：促改善需求，广州全域性放松限购

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 促改善需求，广州全域性放松限购 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 32.88 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 1 月 28 日│中国内地 动态点评 促改善需求，广州全域性放松限购 1 月 27 日，广州政府发布房地产新政，针对限购政策、地产项目融资和保障房建设等方面给出指引，限购方面有四项举措：1）120 平以上住房取消限购；2）登记租赁或挂牌的二手房不计入限购套数；3）具备合并产证条件的房屋可合并办理；4）商服类物业不限转让对象。广州打响一线城市全域性放开限购第一枪，叠加监管层支持力度强化，我们期待在政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。 2011 年以来首次全域性限购放松，重点针对改善性需求 本次限购调整是广州自 2011 年执行限购以来，首次覆盖全域的放松，政策发力点在于改善性需求：120 平以上住房全面放开限购，同时简化了“一房多证”这类大户型的交易流程。我们认为这轮政策导向将是大幅鼓励改善型房屋的去化，2023H2 以来，苏州、成都、长沙等地均放松了大户型限购，此次广州新政是一线城市迈出解除改善性房屋限购的第一步。根据克而瑞数据，广州 2023 年一手房/二手房成交中，120 平以上户型占比为 27%/20%，同比+3/+5pct。限购区一手房成交中，120 平以上户型套数占比高达 37%，可见广州市场改善性需求提升趋势，新政也将显著解禁限购区购买力。 二手房登记租赁或挂牌可核减名下住房套数，可提高需求释放空间 购房者将名下住房进行租赁备案，或在政府存量房交易系统“阳光家缘网”登记挂牌，在购房时可以直接核减名下住房套数，即鼓励“租一买一”和“卖一买一”，购房行为可置于成功卖出存量房之前，我们认为这将给有房群体更多选择权，提高置换链条的效率，扩大需求的释放空间，对市场的影响或不低于解除大户型限购政策。 推动监管层金融支持落地，加大住房保障力度 新政也强调了精准支持房地产项目合理融资需求，这是对监管层要求城市房地产融资协调机制落地的呼应。1 月 25 日，国家金融监督管理总局在发布会上提出，推进城市房地产融资协调机制的落地见效，地方政府牵头，向金融机构推送可予以融资支持的地产项目名单，26 日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上要求加快落地，第一批项目“白名单”预计将于 1 月底落地并争取贷款，广州新政则意味着地方政府也将迅速展开行动。同时，新政也再次强调了 2024 年 1 万套筹建配售型保障房、10 万套保租房以及发放 1.8 万户租赁补贴的计划，一步步落实监管层要求。 放松政策有望进一步扩围，为板块提供估值修复空间 24 年以来（截至 1 月 26 日）54 城新房成交面积同比-19%，环比-28%。贝壳二手房成交量 KMI 指数为 2020 年以来 27%分位，成交以及市场预期均处于筑底阶段。截至目前，除一线城市外，仍有杭州、成都等四城核心区限购，我们认为限购放松有望进一步扩围，叠加近期部委金融支持，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (37)(27)(16)(6)5Jan-23May-23Sep-23Jan-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 4.67 9.03 10,538 -0.41 0.43 0.80 0.96 -11.39 10.86 5.84 4.86 建发股份 600153 CH 买入 10.33 13.27 31,032 2.09 4.77 2.07 2.39 4.94 2.17 4.99 4.32 滨江集团 002244 CH 买入 7.28 12.51 22,651 1.20 1.39 1.68 2.01 6.07 5.24 4.33 3.62 万科 A 000002 CH 买入 10.20 14.80 121,693 1.90 1.48 1.52 1.62 5.37 6.89 6.71 6.30 越秀地产 123 HK 买入 5.18 11.70 20,852 1.28 1.02 1.12 1.28 3.68 4.62 4.20 3.68 建发国际集团 1908 HK 买入 13.42 25.62 25,440 2.43 2.75 3.60 4.33