房地产行业热点城市追踪系列之哈尔滨-哈尔滨：冰雪主题爆火背后的楼市真相

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2024 年 1 月 24 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 热点城市追踪系列之哈尔滨 哈尔滨：冰雪主题爆火背后的楼市真相 核心观点  岁末年初，冰雪主题带动了哈尔滨的文旅爆火，成为新晋网红城市，游客、收入达峰值。根据中房报记者从哈尔滨市不动产登记中心得到的数据：2023年 12 月，黑龙江省外人士在哈尔滨购房（新建商品房和存量房）共办理不动产登记 2790 件，比 2022 年 12 月增加了 1867 件，同比增长 202.3%。  这波文旅热度对城市影响力的提升明显，但整体来看，哈尔滨楼市仍然面临压力。短视频时代下旅游城市容易带动较大的热度，但对于楼市的带动作用不大，例如此前的淄博等城市，对地方经济短期或有提振效果，短期内酒店、文旅等产业爆火，但楼市并没有明显变化。城市基本面仍是楼市长期需求的决定性因素。  对于哈尔滨的楼市而言，当前仍有明显的压力，根本矛盾并未解决：1）楼市供大于求，当前面临较大去化压力。2015 年底哈尔滨新区设立，房地产市场进入一波快速发展期。16 年商品住宅销售面积同比增加 12.5%，17 年销售面积突破千万平（1089 万平），同比增长 19.9%，销售均价同比大幅增长 24.0%达 7861 元/平。但 19、20 年受前几年市场热度较高的影响，土地供应明显增加，叠加 20 年的疫情，哈尔滨房地产市场逐步滑向疲态。22 年商品住宅销售面积仅 359 万平，同比下降 30.5%，自 18 年以来连续五年出现双位数负增长，当前销售规模已经不足 17 年销售巅峰时期的三分之一；22年销售均价也持续三年下跌，跌至 8327 元/平。当前哈尔滨仍面临较大的去化压力,23 年 11 月末新房去化周期高达 58.6 个月。2）政策已经没有太多调整空间，后续面临房价持续下行压力。21 年 10 月“哈十六条”打响了救市第一枪；22 年 3 月全面取消限制性政策，自此哈尔滨的政策调整空间已基本释放完毕，后续政策主要围绕限贷和购房补贴展开。除了通过政策激活本地购房需求，当地企业也开始尝试将外地购房人引入哈尔滨，“北房南卖”积极推进，但 23 年 9 月首次南下卖房零成交。这一轮的楼市政策放松并没有起到明显的效果，主要是因为在此前的 17-18 年，因新区和投资热度带动，市场热度较高，使得市场客户提前透支，且房价在经过 18-20 年上涨的补足后，透支了更多的增长可能性，短期或不具备价格补涨空间。21 年 8 月开始哈尔滨新房、二手房房价分别经历了连续 18、19 个月的下滑。23 年 3、4月经历了短暂的“小阳春”后，新房房价自 23 年 7 月以来再度持续下滑，二手房房价自 5 月以来持续下滑。23 年 12 月样本住宅销售均价为 9077 元/平，24 年 1 月二手房房价为 8176 元/平。哈尔滨新房房价明显高于二手房。同时当前哈尔滨二手房市场仍有较大存量，截至 23 年 11 月，哈尔滨贝壳二手房挂牌量已经达到 10.74 万套，哈尔滨二手房挂牌均价在 18-20 年间保持在一万元/平上下，23 年 12 月降至 8532 元/平，自 23 年 8 月以来持续下滑。2023 年除松北区以外，其余各区房价均面临下行压力。哈尔滨虽然仍是黑龙江省内房价最高的城市，但是东北重点四城中最低的。3）人口持续净流出及老龄化趋势严重，楼市支撑力不足。21 年末常住人口 988.5 万人，较20 年末净流出 12.5 万人，常住人口首次跌破千万，自 17 年以来连续 5 年持续处于人口净流出的状态。外流的人以中青年为主，人口老龄化程度也在加深，购房置业需求大幅减少。22 年末 60 岁以上老年人占户籍人口的比重达到 26.4%，较 20 年提升了 2.3pct。4）近两年房企布局冷淡，品牌开发商在当地的投资已经停滞两年，土地市场冷清，后续可售项目体量与品质均不足。华润、绿城、旭辉、金地、中海、绿地、万科等品牌房企在哈尔滨的上一次投资是在 20-21 年，22-23 年以本土地方开发商托底拿地为主。  未来文旅产业和冰雪优势或进一步增加哈尔滨的关注度，带动一部分消费潜力。从我们的观察来看，哈尔滨旅游的群体多数以消费能力较弱的学生群体为主，以一次性消费为主，不太具备长期投资能力。因此对于楼市的提振作用预计将较为有限。同时，我们认为，冰雪旅游资源带有很强的季节性特征。过去海南旅游火爆带动了一波购房需求，游客购置房产是作为旅游度假用，适用时间长达 9 个月以上，而哈尔滨冬季旅游和雪季只有 4 个月，产生最大效益的时间也只有 4 个月，也会限制置业需求的释放。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2024 年 1 月 24 日 热点城市追踪系列之哈尔滨 2 目录 1 元旦哈尔滨文旅市场创新高，能否惠及低迷的楼市？ ............................ 5 2 哈尔滨楼市仍然面临较大的下行压力，根本矛盾并未解决 .................... 9 2.1 哈尔滨楼市供大于求，当前仍然面临较大的去化压力 .............................................................. 9 2.2 哈尔滨已经基本没有政策调整空间，持续面临房价下跌压力................................................. 11 2.3 人口持续净流出以及老龄化趋势严重，楼市支撑力不足 ........................................................ 16 2.4 近两年土地市场冷清，品牌开发商在当地的投资已经停滞两年 ...........................