房地产行业点评：基本面探底，静待政策起效

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 基本面探底，静待政策起效 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2024 年 1 月 22 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 109 行业总市值(亿元) 10,899.90 行业流通市值(亿元) 5,096.50 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 8.87 1.53 1.70 2.07 2.73 5.80 5.22 4.29 3.25 买入 招商蛇口 8.43 0.41 1.06 1.31 1.67 20.56 7.95 6.44 5.05 买入 滨江集团 6.67 1.20 1.42 1.76 2.31 5.56 4.70 3.79 2.89 买入 万科 A 9.41 1.95 2.23 2.46 2.52 4.83 4.22 3.83 3.73 买入 华发股份 6.64 1.12 1.40 1.61 1.80 5.93 4.74 4.12 3.69 买入 备注：股价使用 2024 年 1 月 19 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：1 月 15 日，国家统计局公布数据显示，2023 年 1-12 月，商品房销售面积 111735万平方米，同比-8.5%，商品房销售额 116622 亿元，同比-6.5%。全国房地产开发投资110913 亿元，同比-9.6%。 ◼ 销售持续下滑，政策延续放松态势 2023 年 1-12 月商品房销售面积同比-8.5%，增速较 2023 年 1-11 月下降 0.5pct，12 月单月销售面积同比-23%，单月增速较上月下降 1.7pct，1-12 月商品房销售金额同比-6.5%，较 2023 年 1-11 月的增速下降 1.3pct，12 月单月销售金额同比-22.9%，单月增速较上月下降 6pct。12 月行业销售增速仍处下行阶段，市场热度依然低迷，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7 月 24 日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”及限购政策，房贷利率端也开始持续优化；12 月 14 日，京沪同时发布房地产新政，从普宅标准、首付比例等多方面对住房政策进行调整优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。 ◼ 投资降幅扩大，新开工单月回落，竣工数据表现较好 2023 年 1-12 月房地产投资同比-9.6%，较 2023 年 1-11 月增速下降 0.2pct；1-12 月新开工增速同比-20.4%，较 1-11 月增速上升 0.8pct，其中 12 月单月新开工面积同比-11.6%，较 11 月下降 16.3pct；1-12 月竣工面积同比+17%，较 1-11 月增速下降 0.9pct。拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，新开工单月增速再次大幅下滑，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 ◼ 资金来源数据持续下滑，未来改善可期 2023 年 1-12 月房地产开发企业到位资金同比-13.6%，较 2023 年 1-11 月增速下降 0.2pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-9.9%、-19.1%、-11.9%及-9.1%，各项数据均同比负增长，自筹资金下滑幅度最大。当前，非国有房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 ◼ 投资建议：1-12 月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，但随着城中村改造等三大工程的持续推进，以及京沪住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在一线城市政策放松和城中村改造两大行业主线下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科 A 等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.0022-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-12沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.行业宏观数据汇总 2023 年 1-12 月，商品房销售面积 111735 万平方米，同比下降 8.5%，增速较 2023年 1-11 月下降 0.5pct。其中，住宅销售面积下降 8.2%，办公楼销售面积下降 9.0%，商业营业用房销售面积下降 12%。商品房销售额 116622 亿元，同比下降 6.5%，增速较 2023 年 1-11 月下降 1.3pct。其中，住宅销售额下降 6%，办公楼销售额下降 12.9%，商业营业用房销售额下降 9.3%。2023 年 1-12 月，全国房地产开发投资完成额 110913亿元，同比下降 9.6%，增速较 2023 年 1-11 月下降 0.2pct。其中，住宅投资 83820亿元，同比下降 9.3%，增速较 2023 年 1-11 月下降 0.3pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为 75.6%。 图表 1：行业宏观数据汇总 累计值占比 累计同比相比上月变化百分点累计值占比 累计同比相比上月变化百分点当月值 当月环比当月同比 当月值 当月环比当月同比商品房销售面积（万平米）100,509100.0%-8.0%-0.2111,735100.0%-8.5%-0.57,9302.0%-21.3%11,22641.6%-23.0% 其中：住宅85,96585.5%-7.3%-0.594,79