2023年房地产行业开发和销售数据点评：边际角度仍有压力，加速迈向新的均衡点

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 边际角度仍有压力，加速迈向新的均衡点 ——2023 年房地产开发和销售数据点评 报告要点 [Table_Summary]边际角度，除竣工外，其他指标 12 月环比表现均弱于历史同期均值；全年来看，经过近两年多的调整，多项指标绝对值基本已回归至 2017 年甚至更早之前。当前行业仍在寻找新均衡点，预计 2024 年总量将加速进入均衡区间，但急跌阶段正在过去，2024Q2 开始同比跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点同比回归正负零，只是房价仍有结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 边际角度仍有压力，加速迈向新的均衡点 ——2023 年房地产开发和销售数据点评 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 2024 年 1 月 17 日，国家统计局发布最新房地产开发和销售情况月度报告。 事件评论 ⚫ 销售环比幅度弱于历史同期。按可比口径计算，2023 年全国商品房销售额/面积/均价分别同比-6.5%/-8.5%/+2.2%，调整基数后全年销售个位数下降；12 月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-17.1%/-12.7%/-5.0%，降幅有所扩大，而环比分别+38.6%/+41.6%/-2.1%，均弱于历史同期均值。12 月数据表现与百强房企、重点城市销售趋势基本一致，销售仍处调整阶段，并未出现明显改善趋势，企稳仍需进一步的经济复苏与政策优化。 ⚫ 开工仍相对较弱，竣工维持双位数增长。按可比口径计算，2023 年新开工面积同比-20.4%，12 月新开工面积同比-10.4%，上月新开工面积在基数效应下同比转正，本月同比再次转负，符合我们对于新开工趋势的判断，在销售预期不明朗、库存去化周期较长、二手房替换、多数房企资金压力较大的背景下，预计开工的调整仍将延续一段时间。2023年竣工面积同比+17.0%，12 月竣工面积同比+15.3%，环比增幅也超过历史同期均值，竣工表现在产业链指标中一枝独秀，保交楼贡献凸显；尽管自然竣工周期逐步见顶，但近几年累积的应交而未交的缺口仍较大，在合同约束和政策兜底下，竣工展望不一定悲观。 ⚫ 到位资金和投资表现依旧承压。按可比口径计算，2023 年房企到位资金同比-13.6%，12月同比-15.8%，其中国内贷款和自筹资金分别同比-10.9%/-3.0%，房企融资环境改善幅度相对有限；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比-21.5%/-20.6%，与销售趋势保持一致。2023 年房地产开发投资完成额同比-9.6%，12 月同比-12.5%，当前施工面积处于下行通道，施工强度也难有起色，土地市场表现弱势，房地产投资预计将延续下滑态势。 ⚫ 2024 年度展望：行业正在寻找新的均衡点，2024 年总量将加速进入均衡区间，但急跌阶段正在过去，预计 2024Q2 开始同比跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点同比可能回归正负零，但房价仍有结构性压力。当前时点，预计 2024 年销售、开工、投资仍将延续双位数左右同比降幅，而竣工弹性取决于保交楼推进力度，中性情境下预计小幅下降。 ⚫ 投资建议：行业仍在寻找新均衡点，关注优质开发龙头和弱周期标的。边际角度，除竣工外，其他指标 12 月环比表现均弱于历史同期均值；全年来看，经过近两年多的调整，多项指标绝对值基本已回归至 2017 年甚至更早之前。当前行业仍在寻找新均衡点，预计2024 年将加速进入均衡区间，但急跌阶段正在过去，预计 2024Q2 开始同比跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点同比可能回归零上下；而房价仍有结构性压力，低线城市已调整至重置成本，进一步跌价的空间有限，只是核心城市租售比和利率的倒挂仍需消化。关注供给侧优化标的，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。 风险提示 1、需求表现持续低于预期； 2、政策进度和效果低于预期； 3、房价下跌导致资产负债表受损。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《下一个台阶在哪儿？——住房需求中枢海外参照系之美国篇》2024-01-17 •《当前一线城市二手房量价处于什么位置？》2024-01-15 •《如何看待房票的本质和影响？》2024-01-15 -32%-21%-9%2%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300指数2024-01-19%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5 行业研究 | 点评报告 图 1：统计局房地产开发与销售数据汇总（2023 年 12 月） 资料来源：国家统计局，长江证券研究所 项目当月值当月同比当月增速环比变化(pct)上月值当月环比18-22年同期当月环比均值累计值累计同比累计增速环比变化(pct)累计值最接近哪年同期销售额11,304-17.1%-8.58,15738.6%45.5%116,622-6.5%-1.32016年-住宅9,344-20.2%-9.27,14430.8%40.2%102,990-6.0%-1.72016年销售面积11,226-12.7%-2.57,93041.6%44.9%111,735-8.5%-0.52012年-住宅8,832-16.1%-3.26,57934.2%40.7%94,796-8.2%-0.92010年销售均价10,069-5.0%-6.810,286-2.1%0.4%10,4372.2%-0.92022年-住宅10,581-4.9%-7.110,859-2.6%-0.4%10,8642.4%-0.82022年开工面积7,920-10.4%-15.38,279-4.3%8.1%95,376-20.4%0.82007年-住宅5,549-13.3%-19.56,078-8.7%7.2%69,286-20.9%0.62006年竣工面积34,59415.3%3.110,086243.0%211.3%99,83117.0%-0.92015年-住宅24,85214.8%0.47,501231.3%213.0%72,43317.2%-1.32021年投资额6,868-12.5%-2.08,124-15.5%-9.9%110,913-9.6%-0.22017年-住宅4