物业管理行业：低基数，高增长，留意新兴物业管理公司

行业报告 非必需消费│中国│2019 年 5 月 29 日 Powered by the EFA Platform 物业管理 低基数，高增长：关注新兴物业管理公司 ■ 预计拥有强大母公司支持的物业管理公司可在 2019-2020 年实现强劲增长。■ 对于某些新上市的物业管理公司而言，由于基数相对较低，我们预计它们将至少经历两至三年的高增长。■ 向开发商提供的增值服务可以是用来达到增长预期的的关键一环，因此这方面值得关注。■ 小盘股如永升生活服务[1995.HK;未评级]和新城悦[1755.HK; 未评级]值得投资者留意，两者可在 2019-2020 年实现较高的盈利增长。较小型的物管公司可在 2019 年至 2020 年期间录得强劲业绩 大多数中国物业管理公司在 2018 年录得良好盈利增长，部分物业管理股的每股盈利同比增长超过 30％。一些我们没有覆盖的小型物业管理股的 2018 年增长更为强劲，主要由于：（1）基数相对较低；（2）在知名的母公司的支持下，它们录得良好的内生增长；（3）执行力良好。我们预计这势头将在 2019 年和 2020 年持续。 短期内，尤其是 2019 年迎来两大增长引擎 （1）在管面积增长：开发商的合约销售通常需要 2 - 3 年才能转化成物业管理公司能创造收入的在管面积。因此，我们预计物业管理公司将受益于其相关开发商于 2016 - 2017 年合约销售的强劲增长；（2）增值服务：如果地产开发商继续在 2019 年实现强劲的房地产销售，这将在 2019 年为物业管理公司的增值服务业务提供支持。 管理层有信心实现强劲增长 我们最近与不同物业管理公司的高管讨论过，他们的观点大都引证了我们的看法。他们普遍有信心在 2019 年实现强劲增长。对那些有强大开发商支持的物管公司而言，它们都有信心利用其相关开发商的品牌来获取更多第三方开发商的合同，甚至落实并购交易。 较小型的公司有其自身问题，但短期内不构成太大影响 然而我们注意到，一些投资者仍对较小型的新上市物业管理公司持“观望”态度。除了上市历史较短之外，投资者可能会担心其增值服务的收入增长。这取决于开发商的土储，因此可持续性可能是小型物业管理企业的问题。此外，由于在 IPO 上市时筹集的资金较少，因此它们执行收购的能力或低于大型企业。 寻找下一家新兴物业管理公司 我们重申之前的投资思路，即是看好背后有强大母公司支持的公司。这是我们较看好雅生活[3319.HK;买入]及碧桂园服务[6098.HK;买入]的一个主因。对于偏好小盘股的投资者，某些股票或值得关注，例如（1）旭辉[884.HK]旗下的永升生活服务[1995.HK;未评级]；（2）获新城发展控股[1030.HK]支持的新城悦[1755.HK，未评级，该公司将更名为新城悦服务]。与上市历史较长的公司相比，它们仍享有估值优势（图 6）。 图1: 2018年物业管理公司净利润:小型公司的情况分化 来源: 中国银河国际证券研究部, 公司, 彭博 中国 估值一览 Insert 分析员 李嘉豪 T (852) 3698 6392 E tonyli@chinastock.com.hk 王志文 T (852) 3698 6317 E cmwong@chinastock.com.hk 923801485483353150101787054-50%0%50%100%150%200%01002003004005006007008009001000CG ServicesA-LivingColour LifeGreentownServiceCOPLXingchengyue Ever SunshineAoyuanHealthly LifeBinjiangServiceKaisa PropertyNP (2018, RMB m)YoY (%; RHS)市盈率(倍) 雅生活服务 彩生活 碧桂园服务 市净率(倍) 雅生活服务 彩生活 碧桂园服务 股息率(倍) 雅生活服务 彩生活 碧桂园服务 Eyes on the Ground 生活服务│香港│2019 年 5 月 29 日 Powered by the EFA Platform 永升生活服务 增长不止于旭辉 ■ 永升生活服务（永升）是旭辉控股集团（884 HK）旗下的物业管理公司，因此永升管理的项目主要位于华东的一线及二线城市。 ■ 旭辉及其合作伙伴销售的建筑面积在 2016 年到 2018 年的复合年增长率达到 81％，因此永升的在管面积增长前景良好。 ■ 管理层预计公司的手头项目充裕，加上成本控制得宜，因此有信心在 2019 年实现更快的增长。 ■ 由于人民币 2,570 万元的上市费用不会再重现，市场预期公司 2019 年每股盈利为人民币 0.13 元（报表每股盈利；同比增长 47％）。 与旭辉关系密切 公司的历史可以追溯到新三板上市的永升物业。永升现时的主要股东是旭辉和林中，两者共持有 44.99％股份。永升于 2018 年 12 月 17 日在港交所上市。由于与旭辉的关系，公司一直获得由旭辉开发的物业管理项目。因此，永升管理的项目遍布全国，但主要集中在华东，这地区占公司管理费用收入的 70％左右。 受惠旭辉的发展模式，在管面积强劲增长 旭辉在近年迅速冒起；以 2018 年合同销售计，旭辉为国内排名前 15 的地产开发商。这一增长有赖于公司灵活的土地收购战略。公司在全国和许多不同的合作伙伴一起买地。结果，其销售面积在 2016 年至 2018 年录得 81％的复合年增长率。因此，永升的总在管面积亦达到 6,550 万平方米，2016 年至 2018 年的复合年增长率为 69.9％。这将有助公司旗下的收费面积（2018 年为 4,024 万平方米）进一步扩张，并支持未来收入增长。 盈利增长稳健，利润率改善 在旭辉的大力支持下，永升的收入和净利均实现了强劲增长。2018 年收入达到人民币 10.76亿元，同比增长 48.33％。尽管录得上市费用人民币 2,570 万元，2018 年净利润仍同比增长 31.1％至人民币 1.418 亿元。毛利率连续三年上升，2018 年为 28.7％。除了得益于核心管理业务成本的节省之外，向业主和开发商提供的增值服务毛利较高，也使永升受益。 管理层有信心 2019 年增长动力持续 管理层对 2019 年的盈利持乐观态度，并认为净利润增长可实现提速。管理层具信心的原因可包括：（1）2019 年不再产生上市费用；（2）旭辉在 2017 年的增长转强，反映有较多的项目会在 2019 年开始贡献收入；（3）持续节省成本。此外，如果旭辉可继续与合作伙伴一起取得土地，则第三方项目的增长可在中期而言持续。 估值 由于 2018 年产生上市费用人民币 2,570 万元，因此 2018 年的净利增长只有 31％。鉴于上述增长动力，目前 Capital IQ 的共识预测显示 2019 年净利为人民币 2.11 亿元（报表净利同比增长 110％），而 2019 年每股盈利将同比增长 47％至人民币 0.13 元。 。 来源