房地产开发行业周报:2024W2,上海两区放松限购政策,央行推动金融支持住房租赁市场发展
请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2024 年 01 月 14 日 房地产开发 2024W2:上海两区放松限购政策,央行推动金融支持住房租赁市场发展 本周上海青浦区、奉贤区放松限购政策,一线城市逐步进入放松深水区。上海青浦、奉贤发布购房新政,在沪缴纳社保或个税满 3 年及以上、与相应城区用人单位签订 2 年及以上劳动(聘用)合同且工作满 1 年的非沪籍人才,且在本市无住房,并同时符合政策规定单位条件之一、个人条件之一的,可在相应城区域范围内购买 1 套住房,购房资格由居民家庭调整为个人。继广州外围、上海金山及临港调整限购政策之后,上海五大新城限购也开始松动,符合我们此前预期。我们认为一线城市已经进入放松深水区,未来上海松江区、嘉定区等外围区域,以及北京、深圳外围的限购政策也有望得到调整。 央行推动金融支持住房租赁市场发展,有望降低住房租赁企业融资成本、改善房企库存去化。《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》为租赁住房开发建设、购买、运营等多个环节提供多样化融资支持。事实上,近年中央在住房租赁领域密集出台支持政策,在 2023 年央行已设立租赁住房贷款支持计划结构性货币政策工具,支持规模 1000 亿元。我们认为《意见》的出台,将降低住房租赁企业融资成本,提升租赁住房业务经济性,从而加快推进租赁住房发展,更好迈向租购并举长效机制的发展道路。同时住房租赁团体购房贷款明确支持存量收购,一定程度加速库存去化,改善房企流动性。 行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.1%,领先沪深 300 指数0.26 个百分点,在 31 个申万一级行业排名第 16 名。 新房:本周 30 个城市新房成交面积为 176.6 万平方米,环比下降 8.7%,同比下降 50.4%,其中样本一线城市的新房成交面积为 46.9 万方,环比20.8%,同比-44.2%;样本二线城市为 91.7 万方,环比-23.7%,同比-48.8%;样本三线城市为 38.1 万方,环比 10.2%,同比-59.1%。当月累计新房成交面积,样本 30 城共计 311.6 万方,同比-42.2%;一线城市为 71.3万方,同比-50.3%;二线城市为 178.2 万方,同比-35.6%;三线城市为62.1 万方,同比-47.6%。 二手房:本周 13 个样本城市二手房成交面积合计 111.7 万方,环比增长29.4%,同比下降 8.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.7 万方,环比 19.7%;样本二线城市为 53.2 万方,环比 31.2%;样本三线城市为 24.8 万方,环比 41.0%。 信用债:本周共发行房企信用债 14 只,环比增加 12 只;发行规模共计131.25 亿元,环比增加 125.25 亿元,总偿还量 129.76 亿元,环比增加122.66 亿元,净融资额为 1.49 亿元,环比增加 2.59 亿元。 投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由:1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现头部的房企依然是这些。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为 2024 年主要看点,预计实际上整个城市更新维度都会有提速,同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1、若政策到位的相关基本面股票:1)开发:华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份;H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股:城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等;3、若政策出台一直不及预期,则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持(维持) 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号:S0680522030001 邮箱:jinjing3@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号:S0680122080038 邮箱:xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发:2024W1:深圳发布城中村改造征求意见稿,内容有何变化?》2024-01-07 2、《房地产开发:百强房企月度销售报告:12 月成交冷淡,市场仍在探底》2024-01-03 3、《房地产开发:2023W52:年末翘尾行情偏弱,样本 30 城全年新房成交-9.1%》2023-12-31 -48%-32%-16%0%16%2023-012023-052023-092024-01房地产开发沪深300 2024 年 01 月 14 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.上海两区放松限购政策,央行推动金融支持住房租赁市场发展 ................................................................................ 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................ 5 3.重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 8 3.1 新房成交(商品住宅口径) ........................................................................................................................ 8 3.2 二手房成交(商品住宅口径) .................................................................................................................... 10 4.重点公司境内信用债情况 ...................................................................................................................
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