房地产行业：成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 成交增速有所放缓，部分城市土地热度维持高位 [Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：住建部预警 4 大城市，珠海市放宽限购政策本周，中央层面，住建部继 4 月对 6 城市进行预警提示之后，于 18 日对近 3 个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁 4 个城市进行了点名预警提示。地方层面，据传珠海市放松限购政策，将规定非户籍人士及港澳居民购买新房无须缴纳社保（原需缴纳 5年），其中非户籍人士限购 1 套（香洲区、横琴新区仍需 3-5 年社保），港澳居民限购 2 套）珠海大桥以东限购 1 套）。 本周基本面情况：扣除假期影响 37 城 5 月前 23 天同比上升 14.7%根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：5 月前23 天，37 城市新房成交同比上涨 0.7%，扣除五一假期影响后（5 月 5 日-5 月 23 日）同比上涨 14.7%，增速较 4 月小幅收窄（4 月同比 18.4%），分城市看，一线城市扣除假期影响后，同比上涨 34.6%，增速较 4 月高位回落 15 个百分点，12 个二线城市表现较好，同比上涨 16.5%，增速基本持平 4 月，21 个三四线增速则小幅收窄至 4.6%。整体来看，5 月重点城市成交增速有所放缓，但总体市场维持 3 月以来的温和复苏趋势，重点城市批售比（成交/新增供给）依旧稳定在 1 以上。土地市场方面，5 月重点城市土地成交总体维持较高热度，溢价率继续攀升至 20%，房企融资端改善叠加补库存诉求是部分城市土地市场回暖的主要原因。 地方精准施政利于行业量价平稳，关注房企的 alpha 机会我们认为在限价对土地投资回报率抑制的情况下，未来房企周转水平的差异将最终导致房企业绩兑现能力分化，具备经营效率的房企将会在规模和利润之间取得较好的均衡，具备 alpha 投资机会。另外，从短期结算业绩角度看，19-20 年已售未结资源充足的房企具备业绩防御性，考虑业绩增长后的动态 PE 处于相对低位位置，基本接近 18 年的低点，估值具备较大上修空间。综合短期业绩的确定性及中期规模的成长性，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-05-26 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:供给将继续推动成交，但需关注高基数压力 2019-05-19 房地产行业:重点城市基本面温和复苏，按揭贷持续改善 2019-05-16 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -30%-22%-13%-5%3%11%05/1807/1809/1811/1801/1903/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 26.82 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.71 6.78 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.67 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.47 8.43 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 28.80 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 5.84 4.77 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 36.13 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 5.58 4.83 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 6.82 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.11 4.79 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.43 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.19 3.52 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.37 2019/05/02 买入 10.78 1.10 1.90 7.64 4.40 1.13 0.51 19.8% 25.6% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.20 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 6.63 4.94 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 5.84 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.24 3.40 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.15 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.63 5.54 23.10 18.50 10.2% 10.9% 02007.HK 碧桂园 港币 10.56 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 4.73 4.11 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918.HK 融创中国 港币 32.70 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 5.46 4.12 8.35 4.98 27.2% 26.5% 00884.