房地产行业周报(第五十二周)：深圳配售型保障房开工，如何解读

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 深圳配售型保障房开工，如何解读？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 1 月 01 日│中国内地 行业周报（第五十二周） 深圳配售型保障房开工，住房双轨制逐步推进 12 月 28 日，深圳政府官微“深圳发布”发文，深圳市首批配售型保障性住房集中开工，房源合计约 1 万余套。配售型保障房开始在地方层面启动落地，预计短期将形成开发增量，长期推动住房双轨制体系建立的进程。 上周行情回顾 上周沪深 300 指数上涨 2.81%，房地产开发板块下跌 0.32%，恒生指数上涨4.33%，中华内房股指数上涨 4.47%，恒生物业服务及管理指数上涨 5.95%。 重点公司及动态 我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、滨江集团、万科 A 等；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展等；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务等。 风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 一周内行业走势图 一周行业内各子板块涨跌图 一周内各行业涨跌图 一周涨幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) *ST 美谷 000615 CH 15.54 广汇物流 600603 CH 7.91 派斯林 600215 CH 4.66 ST 世茂 600823 CH 4.59 万业企业 600641 CH 3.98 西藏城投 600773 CH 2.62 深振业 A 000006 CH 2.46 深深房 A 000029 CH 2.26 德必集团 300947 CH 2.08 华丽家族 600503 CH 2.00 一周跌幅前十公司 股票名称 股票代码 涨跌幅(%) 中迪投资 000609 CH (15.02) *ST 泛海 000046 CH (13.64) 金科股份 000656 CH (11.27) 大龙地产 600159 CH (8.88) 中南建设 000961 CH (6.47) 中华企业 600675 CH (5.41) 凤凰股份 600716 CH (5.15) 城建发展 600266 CH (5.10) 荣盛发展 002146 CH (4.47) 上实发展 600748 CH (3.86) 资料来源：华泰研究 (4.0)(2.3)(0.5)1.33.012/2212/2412/2612/28(%)房地产开发房地产服务沪深300(2.00) (1.50) (1.00) (0.50) 0.00房地产开发园区开发物业管理房地产中介业务(%)(2.0)0.02.04.06.0电力设备与新能源社会服务电子农林牧渔有色金属食品饮料石油天然气通信机械设备保险航天军工基础化工建筑与工程计算机建材医药健康家用电器轻工制造汽车商业贸易证券钢铁银行环保多元金融公用事业综合纺织服装教育和人力资源传媒房地产开发煤炭交通运输房地产服务(%) 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 本周观点 深圳配售型保障房开工，住房双轨制逐步推进。12 月 28 日，深圳政府官微“深圳发布”发文，深圳市首批配售型保障性住房集中开工，房源合计约 1 万余套。配售型保障房开始在地方层面启动落地，预计短期将形成开发增量，长期推动住房双轨制体系建立的进程。 深圳配售型保障房特点：套均面积约 70 平，成本均价约 1.65 万/平。据深圳官微信息，首批 13 个配售型保障房项目总用地面积 17.7 万方，建面约 75.7 万方，总投资额约 125 亿元，房源合计约 1 万余套。从区域分布来看，13 个项目分别位于福田区（2 个）、南山区（2 个）、宝安区（2 个）、龙岗区（2 个）、龙华区（2 个）、坪山区（2 个）、光明区（1 个）。据此可知首批配售型保障房的如下特点：1）容积率约 4.3，套均面积约 70 平，在公租房面积上限附近；2）成本约 1.65 万/平，按照合理利润估算（假设 5%），售价约 1.73 万/平，较 2023年深圳新房成交均价具备明显优势；3）大多位于外围板块，但福田等核心区亦有供应，交通、教育、商业等配套均较完善。 土地供给：公建转性、流拍宅地成为重要来源。根据深圳市规划和自然资源局以及人才安居集团披露的公告（11 月 28 日），可确定首批开工项目中 8 个项目的相关信息。从土地供给角度，公建用地盘活以及流拍土地成为重要来源。福田区的安托山地块、宝安区的机场东地块分别由公共交通用地和图书展览用地转性而来，龙岗区的两个宝龙地块均为 8 月流拍的市场化宅地，起拍价为 1.34-1.35 万/平，售价限价 3.78 万元/平。整体而言，深圳首批配售型保障房的供应主要来自于闲置低效的非宅地转性和认可度相对较低的市场化宅地，存量盘活的路径，从一定程度上降低了政府供地压力。 展望：多地陆续推进建设，后续需关注开发节奏。近日，上海、济南、福州等城市均已开工建设配售型商品房，国开行还向福州项目发放 2.02 亿贷款，全国第一笔配售型开发贷落地。本次深圳率先推出较大规模的开工计划，说明各地各部门都在加快保障房建设的推进工作。但是从节奏上看，暂时还处于起步阶段，深圳首批 1 万余套的开工规模，与 2023 年累计筹建的 18.9 万套保障房规模相较，推进节奏还比较稳妥。预计后续