房地产行业动态点评：深圳配售型保障房开工，如何解读？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 深圳配售型保障房开工，如何解读？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 12 月 29 日│中国内地 动态点评 深圳配售型保障房开工，住房双轨制逐步推进 12 月 28 日，深圳政府官微“深圳发布”发文，深圳市首批配售型保障性住房集中开工，房源合计约 1 万余套。配售型保障房开始在地方层面启动落地，预计短期将形成开发增量，长期推动住房双轨制体系建立的进程。我们看好具备改善性产品能力的房企，此外，代建能力突出以及在核心城市有充沛储备的公司也有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 深圳配售型保障房特点：套均面积约 70 平，成本均价约 1.65 万/平 据深圳官微信息，首批 13 个配售型保障房项目总用地面积 17.7 万方，建面约 75.7 万方，总投资额约 125 亿元，房源合计约 1 万余套。从区域分布来看，13 个项目分别位于福田区（2 个）、南山区（2 个）、宝安区（2 个）、龙岗区（2 个）、龙华区（2 个）、坪山区（2 个）、光明区（1 个）。据此可知首批配售型保障房的如下特点：1）容积率约 4.3，套均面积约 70 平，在公租房面积上限附近；2）成本约 1.65 万/平，按照合理利润估算（假设 5%），售价约 1.73 万/平，较 2023 年深圳新房成交均价具备明显优势；3）大多位于外围板块，但福田等核心区亦有供应，交通、教育、商业等配套均较完善。 土地供给：公建转性、流拍宅地成为重要来源 根据深圳市规划和自然资源局以及人才安居集团披露的公告（11 月 28 日），可确定首批开工项目中 8 个项目的相关信息。从土地供给角度，公建用地盘活以及流拍土地成为重要来源。福田区的安托山地块、宝安区的机场东地块分别由公共交通用地和图书展览用地转性而来，龙岗区的两个宝龙地块均为8 月流拍的市场化宅地，起拍价为 1.34-1.35 万/平，售价限价 3.78 万元/平。整体而言，深圳首批配售型保障房的供应主要来自于闲置低效的非宅地转性和认可度相对较低的市场化宅地，存量盘活的路径，从一定程度上降低了政府供地压力。 展望：多地陆续推进建设，后续需关注开发节奏 近日，上海、济南、福州等城市均已开工建设配售型商品房，国开行还向福州项目发放 2.02 亿贷款，全国第一笔配售型开发贷落地。本次深圳率先推出较大规模的开工计划，说明各地各部门都在加快保障房建设的推进工作。但是从节奏上看，暂时还处于起步阶段，深圳首批 1 万余套的开工规模，与2023 年累计筹建的 18.9 万套保障房规模相较，推进节奏还比较稳妥。预计后续的提速，还需要等待具体的配售方式以及定价规则的建立。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (31)(21)(12)(2)8Jan-23May-23Aug-23Dec-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 深圳首批配售型保障房项目情况（部分） 地块 区域 位置 现规划 原规划 用地面积（万方） 容积率 建面 （万方） 土地属性 土地属性 安托山 16-02 地块 福田区 北环大道南辅道边,靠近听泉居 1.90 4.20 7.98 二类居住用地，用于配售型保障性住房 公共交通用地 A819-0730 龙华区 规自局无信息，龙华人才安居于 11 月 23日 对 这 个 项 目 进 行 立 项 ， 推 断 为A819-0013 项目，位于工业东路和油联路交叉口西南侧 1.43 3.17 4.54 二类居住用地，用于配售型保障性住房 二类居住用地 观城一期城市更新单元 10 地块 龙华区 观城旧改第一期的 10 地块，位于观澜片区平安路，靠近安居峰景苑 0.74 3.30 2.44 二类居住用地，用于配售型保障性住房 光明北 03-16 地块 光明区 6 号线支线圳美地铁站附近，光侨路西侧、永兴路北面，地块包含有遗爱陈公祠和德淳书室 3.17 4.50 14.27 二类居住用地，用于配售型保障性住房 机场东 06-11 地块 宝安区 航城街道凯成一路与金乡一路交会处，附近有小区天福华府 1.76 3.70 6.52 二类居住用地，用于配售型保障性住房 图书展览用地 0.32 公共绿地 宝龙 G02309-0008 龙岗区 宝龙二路，靠近宝翠雅苑和安居玥龙苑等保障性住房项目 1.30 5.10 6.62 二类居住用地，用于配售型保障性住房 二类居住用地，8 月挂牌流拍，均价限价3.78 万/平 宝龙 G02309-0009 龙岗区 宝龙