房地产开发2023W49：12月政治局会议点评，“先立后破”推动建立房地产业发展新模式

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2023 年 12 月 10 日 房地产开发 2023W49：12 月政治局会议点评，“先立后破”推动建立房地产业发展新模式 12 月政治局会议提到“先立后破”、重点领域风险防范、新型城镇化，均是推动建立房地产业发展新模式的具象表达。我们认为“先立后破”于房地产，意指房地产行业作为国民经济重要的一环，需探索新发展路径，但在实现平稳的新旧模式切换之时，要确保不发生系统性风险。 此次会议再次强调了重点领域风险防范，“要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线”，延续了 2022 年 4 月政治局会议以来的要求。表述上新增“持续”、“坚决”二词，一方面肯定过去一年多在房企融资、地方化债、购房政策等方面作出的工作；另一方面也指向目前房地产相关领域形势仍然严峻。结合 10 月中央金融工作会议对于不同所有制房企合理融资需求支持的指引，我们预计未来房企融资环境将得到进一步改善，保交楼配套资金有望加码。需求侧，北京、上海购房政策有望边际宽松；新发房贷利率也有望进一步调降。 会议提到“统筹新型城镇化和乡村全面振兴”、“推动城乡融合、区域协调发展”。我们认为在我国城镇化放缓、出生率下降且老龄化率上升的背景下，房地产行业已经迈过历史大周期的顶部，推动新型城镇化建设或成为房地产业发展新模式重要意涵之一。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深 300 指数1.10 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 25 名。 新房：本周新房成交同比降幅再度扩大，30 个城市新房成交面积为 200.0万平方米，环比下降 20.6%，同比下降 31.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为 43.2 万方，环比-33.3%，同比-35.1%；样本二线城市为 126.1万方，环比-10.3%，同比-22.5%；样本三线城市为 30.7 万方，环比-34.2%，同比-49.4%。从今年累计 49 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 13003.4 万方，同比-9.0%；一线城市为 3095.6 万方，同比-0.8%；二线城市为 7387.1 万方，同比-9.8%；三线城市为 2520.7 万方，同比-15.5%。 二手房：本周 13 个样本城市二手房成交面积合计 109.1 万方，环比下降3.8%，同比增长 21.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.3 万方，环比-9.9%；样本二线城市为 51.7 万方，环比-4.4%；样本三线城市为 26.0 万方，环比 6.3%。 信用债：本周共发行房企信用债 8 只，环比增加 3 只；发行规模共计 98.40亿元，环比增加 45.42 亿元，总偿还量 55.72 亿元，环比减少 38.95 亿元，净融资额为 42.68 亿元，环比增加 84.37 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（64.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3-5 年（73.6%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022 年以来的观点，最终政策力度有望媲美 2008、2014 年。临近 12 月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W48：本周新房成交同比-12.6%降幅收窄，银行密集召开房企座谈会》2023-12-03 2、《房地产开发：百强房企月度销售报告：11 月百强房企权益销售额环比下跌 5%，市场情绪持续低迷》2023-12-01 3、《房地产开发：2023W47：本周新房成交同比-15%，深圳下调二套房最低首付比例》2023-11-26 -32%-16%0%16%2022-122023-042023-082023-12房地产开发沪深300 2023 年 12 月 10 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.12 月政治局会议点评：基调延续，着力建立房地产业发展新模式 ........................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况 .......