房地产行业：23年11月REITs月报，推进市场扩面提质，整体分派率创新高

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 26 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业:23 年 11 月 REITs 月报 推进市场扩面提质，整体分派率创新高 [Table_Summary] 核心观点：  11 月政策端引入社保资金并进一步规范了基金管理人员治理。11 月24 日，基金业协会发布《证券期货管理人员注册登记规则》，对基金经理频繁更换岗位的行为进行限制，有利于规范 REITs 管理机构内部人员行为，持续输出稳定的服务。12 月 6 日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法》，其中指出全国社保基金可以投资于REITs。引入资金量庞大且资金期限较长的社保基金有助于增强 REITs市场抗波动性。11 月基础设施行业方面利好频出，涉及园区、文旅和PPP 方面。地方政策同样积极，利用 REITs 工具扶持相关产业。  11 月保持了较高的项目申报速度，5 单项目已申报审核。11 月新申报2 单高速公路 REITs（评估价值合计 66.24 亿元），12 月月初申报 3单仓储物流 REITs 和 1 单新能源 REIT。截至 12 月 7 日，共 15 单项目处在交易所审核阶段，其中 2 单新发项目已获得交易所问询，6 单项目在交易所问询后已进行反馈。目前除审核通过以及暂未披露的项目，审核阶段项目的规模合计 226.88 亿元。  11 月 C-REITs 行情走弱，市场活跃度持平。根据 Wind 数据，11 月C-REITs 综合收益指数下降 5.98%，日均换手率 0.63%（同 10 月保持一致）。截至 11 月 30 日，中国 C-REITs 市场（不含香港）总规模达 819 亿元，流通盘市值达 387 亿元，上市基金总数 29 只。11 月总交易量 13.34 亿份，环比上升 3.26 亿份，增幅 32.34%。11 月 C-REITs整体走势弱于股债表现，整月走势低于 NAV，处于低估值区间，主要系下旬行情持续走弱。11 月不动产板块下滑明显，跌幅 10.11%，主要系物流设施和产业园跌幅较高，分别下滑 12.60%和 10.80%。保租房相对稳定，仅下跌 1.94%。经营权板块下滑 5.30%，高速公路、水电环保及新能源均有下滑，跌幅分别为 6.03%、4.62%和 3.27%，但板块整体表现优于不动产。  在 Q3 业绩明显提升和行情走势持续下行的双重作用下，C-REITs 市场分派率创新高。截至 11 月 30 日，C-REITs 市场整体分派率 8.49%，其中不动产 4.80%，特许经营权 10.82%。不动产板块中仓储物流REITs 分派率高达 5.24%，主要系月末仓储物流 REITs 下跌较快所致。特许经营权板块中水电环保 REITs 和新能源 REITs 分派率较高，分别为 11.16%和 11.74%。从分派率的角度来看，目前 C-REITs 行情走势已经进入低估值区间。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施项目收入降低的风险。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-12-21 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 021-38003800 huzhengwei@gf.com.cn -28%-21%-13%-5%2%10%12/2202/2304/2306/2308/2310/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 26 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 10.26 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 6.3 6.0 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.28 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 10.9 5.6 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 11.57 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 7.5 6.5 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 4.38 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 4.1 4.0 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.55 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 2.0 4.5 2.8 2.5 19.7% 8.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.16 2023/10/12 买入 13.65 1.24 1.41 5.8 5.1 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.32 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.1 4.3 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.19 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 6.6 5.9 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 3.62 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 6.3 5.8 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.10 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 23.8 10.0 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 7.00 2023/10/31 买入 18.86 1.64 1.70 4.3 4.1 6.8 9.4 7.2% 7.0% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.50 2023/10/26 买入 25.87 2.60 3.01 5.2 4.5 5.1 4.1 7.4% 7.9% 中国海外宏洋集团 0008