2024年房地产市场怎么走：需求篇

国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2023 年 12 月 20 日政策深度研究所：证券分析师：夏磊S0350521090004xial@ghzq.com.cn[Table_Title]2024 年房地产市场怎么走——需求篇最近一年走势相关报告《城中村改造对房地产销售和投资的影响有多大？*夏磊》——2023-09-25《 城 中 村 改 造 的 四 大 经 济 意 义 * 夏 磊 》 — —2023-08-27《当前房地产如何破局？*夏磊》——2023-07-01《地方政府如何破解债务难题——财政专题研究报告之二*夏磊》——2023-06-26《债务管理的国际经验 ——财政专题研究报告之一*夏磊》——2023-06-10《三四线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-04-16《金融月度数据能否反映房地产的热度？*夏磊》——2023-04-06《 什 么 是 房 地 产 新 的 发 展 模 式 * 夏 磊 》 — —2023-04-03《二线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-03-17《一线房地产市场怎么走？—开年看地产系列*夏磊》——2023-02-16《 2023 年房地产市场展望（政策篇） *夏磊》——2023-01-09《 2023 年房地产市场展望（需求篇） *夏磊》——2022-12-23《 2023 年房地产市场展望（供给篇） *夏磊》——2022-12-21《 曙光乍现——2023 年中国宏观经济政策展望 *夏磊》——2022-12-10投资要点:中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。中央金融工作会议提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建设”。今年 1-11 月，全国商品房销售面积 10.1 亿平方米，同比下降 8%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地产需求体量还有多大？能否有效激活？从短期到长期，我们对 2024 年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望。预计 2024 年销售面积是多少？2024 年，影响需求最核心的变量有两点，一是城中村等三大工程建设；二是因城施策政策措施继续优化，保障需求顺利释放。在上述利好因素作用下，我们预计房地产销售将在 2024 年逐步企稳，全年商品房销售面积 11.9 亿平方米，同比增长 0.2%。2024 年各线城市需求走势怎么看？2024 年影响需求的两大变量，核心受益者是一二线城市，尤其是 35城，包括城区常住人口在 500 万以上的 21 个超大特大城市和300~500 万的 14 个Ⅰ型大城市。35 城常住总人口达 4 亿，2022 年商品房销售面积、土地出让金、GDP 总量分别占全国的 32.4%、50.9%、43.3%。未来，35 城是房地产销售的主要支撑力量。而其他人口流出城市、中小城市，则形成房地产市场的“长尾”。分线具体来看：一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。2022 年一线城市人口占全国总人口的比例约为 5.9%，GDP 合计占全国的比重却高达12.2%。二是改善需求集中释放。需求端，随着首套房认定标准调整，“卖一买一”的换房链条重新启动。供给端，城中村释放优质地块，期房如期交付保障性高，未来改善需求将得到更大程度满足。三是新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2《 房地产这十年——六普七普数据对比 *夏磊》——2022-09-22《政 策 性 银 行 发 力 促 基 建* 夏 磊 》 — —2022-07-27《从 新 生 儿 数 量 看 入 学 压 力* 夏 磊 》 — —2022-07-22《 平台经济如何发挥稳就业作用？ *夏磊》——2022-07-06《下 半 年 房 地 产 政 策 展 望* 夏 磊 》 — —2022-06-23《 再论房地产的八大行业价值 *夏磊》——2022-05-29《 基建哪些领域会超预期增长？ *夏磊》——2022-05-26《稳 增 长 的 四 大 基 建 发 力 点* 夏 磊 》 — —2022-05-06《 稳 增 长 的 专 项 债 进 度 如 何 ？ * 夏 磊 》 — —2022-03-22《 从 政 策 松 到 市 场 稳 要 多 久 ？ * 夏 磊 》 — —2022-03-13《服务新市民能否成为经济增长点？*夏磊》——2022-03-07《开年看地产：三四线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-14《开年看地产：一线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-12《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何 *夏磊》——2022-02-08《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》——2022-01-17《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31《预售资金如何才能良性循环*夏磊 》 ——2021-12-20《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊》 — —2021-12-17《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》——2021-12-11《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏磊》——2021-12-08《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》 ——2021-11-09《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究* 夏磊》——2021-11-01《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税线城市整体保持一定克制性，为未来留足政策空间，如，调整优化限购区域、优化普宅认定标准、下调首付比例、下调利率等，商品房销售将会在政策呵护下受益。2023 年 1-10 月，一线城市销售面积为 3856 万平方米，占全国总销售面积比重为 4.2%。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一线城市的需求将得到更好释放，我们预计 2024 年一线销售面积为5823 万平方米，同比增长 23.3%，占比 4.9%。二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据七普数据统计，2020 年全国城-城流动人口达 8200 万人，较 2010 年增加 3500 万人。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2022 年我国常住人口城镇化率 65.2%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，根据联合国数据，截至 2030 年预计未来年均仍有 1100 万农村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不乏苏州、青岛等新晋热门二线城市。这些城市生活压力没有一线城市大，产业发展未来仍有很大的空间，且距离家乡较近，对年轻人的吸引力越来越强。对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。以上需求会由于各地调整优化政策而逐