2023年11月房地产行业运行情况报告：销售端持续承压 楼市回暖仍需政策支持

1销售端持续承压 楼市回暖仍需政策支持——2023 年 11 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳 闫骏核心观点：销售端：11 月全国商品房销售面积、销售额持续低位徘徊，单月值分别为 7930.5 万平方米和 8157.2亿元，同比降幅为 10.3%和 8.6%，30 大中城市商品房日均成交套数再次降至 3000 套以下水平，楼市表现不容乐观；价格方面，一线城市二手住宅价格跌幅显著扩大至 1.4%（上月为-0.8%），带动全国房价走低，70 城中无价格环比上涨城市。投资端：受销售端影响，11 月房地产开发投资完成额同比负增 10.56%，带动 1-11 房地产开发投资完成额降幅走扩；受低基数影响，11 月新开工面积和施工面积同比增速回正，但绝对水平仍处历史低位，竣工面积增速环比季节性大幅提升；土地市场方面，三线城市土地供应数量大幅提升，但各能级城市成交情况均无明显改善。高频数据显示，12 月 1-17 日 30 大中城市商品房日均成交套数为 2947 套，同比下降 18.81%，预计 12 月楼市大概率仍会维持筑底态势。从四季度以来召开的几次重要会议来看，防范和化解房地产风险仍将是 2024 年的主旋律。我们认为，2024 年房地产行业政策将保持边际宽松，在供给端政策力度加强的同时，需求端政策亦有望继续放松，其中下调居民房贷利率是关键。近期北京、上海两地已就首付比例、贷款利率、贷款期限等购房政策进行优化调整，释放一定积极信号。我们判断，若各项政策优化调整到位，2024 年年中前后楼市有望回稳。但综合考虑“三大工程”推进有可能对商品房市场形成一定“挤出”效应，并导致商品房市场下滑对宏观经济的拖累减弱，出台强刺激措施的概率进一步减小，以及“房住不炒”主基调会长期坚持 ，2024 年房地产行业出现“V 型”反转的可能性不大，全年房地产投资和楼市销量还将下降 5.0%左右，降幅将较 2023 年分别收窄 4.4 和 3 个百分点左右。报告正文：一、销售端：11 月全国商品房销售面积、销售额持续低位徘徊，单月值分别为 7930.5 万平方米和 8157.2亿元，同比降幅为 10.3%和 8.6%，30 大中城市商品房日均成交套数再次降至 3000 套以下水平，楼市表现不容乐观；价格方面，一线城市二手住宅价格跌幅显著扩大至 1.4%（上月为-0.8%），带动全国2房价走低，70 城中无价格环比上涨城市。1.销售情况11 月销售端下行压力不减，销售面积持续低位徘徊。1-11 月全国商品房销售面积、销售额分别为100509.0 万平方米和 105318.0 亿元，同比分别下降 8.0%和 5.2%，较前值分别再扩大 0.2 和 0.3 个百分点。从单月数据来看，11 月全国商品房销售面积、销售额分别为 7930.5 万平方米和 8157.2 亿元，同比分别下降 10.3%和 8.6%，绝对水平依然处于历史低位。从 30 大中城市商品房日均成交数据来看，11 月 30 大中城市日均成交套数再次降至 3000 套以下水平（2866 套），同比、环比分别下降 19.4%和 6.2%（对比基数分别为 3557 套和 3054 套）。我们认为，当前楼市仍处于筑底阶段，需求端政策力度较为保守，市场信心未得到有效修复，是近期楼市低迷的主要原因之一。图表 1-2： 全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理2.价格表现11 月，70 城新建商品住宅价格持续下跌，同比跌幅有所扩大。70 大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的 11 个减少至 9 个，环比下跌城市数量由 56 个增至 59 个。具体看，11 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 0.70%，跌幅较 10 月扩大 0.12 个百分点；环比下跌 0.37%，跌幅较 10 月微幅缩小 0.01个百分点。分城市能级看，一二三线城市价格环比分别下跌 0.3%、0.3%和 0.4%，其中一线城市跌幅较上月持平，二线城市跌幅环比扩大 0.1 个百分点，三线城市跌幅环比缩小 0.1 个百分点。3图表 3-4：70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚整理一线城市二手房价格大幅走低，带动全国房价下跌趋势加剧，70 城中无价格环比上涨城市。11 月70 城中除杭州二手住宅价格环比持平外，其余城市均表现为环比下跌，价格环比下跌城市较上月再多增 2 个。具体看，11 月 70 城二手住宅价格同比下跌 3.69%，已连续下跌 22 个月，跌幅较上月显著扩大 0.33 个百分点；环比下跌 0.79%，跌幅较上月再扩大 0.21 个百分点。具体看，一二三线城市价格环比分别下跌 1.4%、0.7%和 0.8%，其中一线城市跌幅较上月扩大 0.6 个百分点，显示当前房价下跌压力显著加大，带动二三线城市跌幅较上月分别扩大 0.2 个百分点。图表 5-6：70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理二、投资端：受销售端影响，11 月房地产开发投资完成额同比负增 10.56%，带动 1-11 房地产开发投资完成额降幅走扩；受低基数影响，新开工面积和施工面积同比增速回正，但绝对水平仍处历史低位，竣工面积增速环比季节性大幅提升；土地市场方面，三线城市土地供应数量大幅提升，但各能级城市成交情况均无明显改善。41-11 月房地产开发投资完成额同比降幅延续扩大趋势，单月保持双位数负增。当月房地产开发投资完成额为 8123.22 亿元，同比下降 10.56%，降幅较上月收窄 0.71 个百分点，环比下降 6.12%（上月为 8652.59 亿元）；1-11 月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大至 9.4%，较 1-10 月再扩大 0.1个百分点。图表 7：全国房地产开发投资完成额及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.开工情况11 月全国房地产新开工面积和施工面积分别为 8279.4 万平方米和 8450.1 万平方米，同比分别增长 4.9%和 3.7%，两项同比增速回正主要受去年同期基数较低影响，绝对水平仍处历史低位；竣工方面，当月竣工面积为 10086.3 万平方米，同比、环比分别增长 12.2%和 56.5%，显示“保交楼”政策仍在发力。图表 8：全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）5数据来源：iFind，东方金诚2.土地市场11 月三线城市土地供应数量显著提升，但成交情况无明显改善。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成交情况，11 月 100 大中城市供应土地 2128 宗，较上月增加 1176 宗；成交土地 517 宗，较上月减少 219 宗。具体看，一二三线城市供应数量分别为 38 宗、559 宗和 1531 宗，成交土地数量分别为 1宗、139 宗和 377 宗。图表 9：100 大中城市土地供应和成交情况（单位：宗）数据来源：Wind，东方金诚高频数据显示，12 月 1-17 日 30 大中城市商品房日均成交套数为 2947 套，同比下降 18.81%，预计 12 月楼市大概率仍