房地产行业事件点评报告-新一轮保障房启动点评：保障房启动，新模式逐步清晰

行 业 研 究 2023.12.20 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 保障房启动，新模式逐步清晰——新一轮保障房启动点评 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,322.62 销售收入(亿元) 32,981.18 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 16.76 平均股价(元) 5.14 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《销量单月降幅收窄，投资端数据触底——11 月统计局房地产数据点评》2023.12.15 《先立后破，彰显决心——京沪楼市新政点评》2023.12.15 《化解风险，三大工程，构建新模式——中央经济工作会议点评》2023.12.13 《上海四批次土拍有何亮点？》2023.12.07 事件：住房城乡建设部相关司局负责人接受记者采访，介绍启动新一轮保障性住房规划建设的原因，并解读保障对象是谁、谁来建、如何管理等方面的问题。 启动原因：新模式重要支撑，完善住房制度与供应的重大改革。 当前，房地产市场正亟需建立新的发展模式，以“保障+市场”双轮驱动来推动房地产市场的健康发展。然而，过去的保障房建设相对滞后，导致其在整体住房供应中的占比偏低。根据方正证券宏观组测算，狭义保障房在我国住房供应中的占比仅为 7.2%。此外，由于商品房价格在一二线城市超出了部分工薪收入群体的支付能力，许多人的住房需求无法得到有效释放。因此，新一轮保障房的启动被视为房地产发展新模式的重要支撑，同时也是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。 与此前的区别：此前以配租型为主，此后将分为配租型和配售型两种。 新一轮保障房计划将此前以配租型为主的模式，转变为“配租+配售”并重，重点补齐配售型的短板。配租型保障房主要包括公租房和保租房，其中公租房建设开始于 2010 年，保租房建设开始于 2021 年，是此前保障房的主要模式。新一轮的保障房提出了配售型保障房的概念，按照保本微利的原则进行配售，以解决困难工薪人群的住房问题。同时，合理确定保障范围，逐步扩大到整个工薪收入群体。 保障对象：“两类群体”，住房困难工薪收入群体、引进的科技、教师、医护人员等。 新一轮保障房将重点保障好“两类群体”，首先是从最困难的群体做起，逐步拓展保障范围。具体来说，重点保障的对象包括：1）住房有困难且收入不高的工薪收入群体；2）城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。对于配售型保障性住房的申购，将以家庭为单位进行，而每个保障对象只能购买一套保障房。具体的标准将根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素进行排序和配售。 建设与管理：城市党委、政府负有主体责任，实施严格的封闭管理。 在建设方面，保障房由城市党委、政府负有主体责任，建设数量将由城市政府“以需定建”，科学合理地确定供给规模筹集方式将充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等资源。在管理方面，保障房将实施严格的封闭管理，以防止新建的配售型保障性住房被违规变更为商品住房流入市场。 投资建议：新一轮保障房的启动使得房地产新模式框架逐步清晰。我们预计这一政策主要将集中在财政实力较强、产业基础良好、人口持续流入的一二线城市。因此，建议投资者关注各地国有开发、建设主体，包括天地源、天健集团、浦东金桥、中华企业、城建发展、越秀地产等公司。此外，鉴于一线城市二手房市场回暖的逻辑，建议继续关注我爱我家、贝壳-W 等公司。 风险提示：楼市回暖不及预期；需求端修复不及预期；政策落地不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -29%-21%-13%-5%3%11%22/12/20 23/3/323/5/15 23/7/27 23/10/8 23/12/20房地产沪深300房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2023 年 12 月 20 日汇率折算为人民币；2）天地源、天健集团、城建发展、保利发展、万科 A、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，其余盈利预测来自于 Wind 一致预测平均值。 收盘价元/股12月20日 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E天地源600665.SH3.90.40.60.79.16.65.43.45.16.2天健集团000090.SZ4.71.01.01.15.34.84.219.518.32 20.92城建发展600266.SH5.1-0.60.50.7-8.210.87.2-9.310.53 15.86招商蛇口001979.SZ9.30.40.71.130.312.48.742.667.597.0保利发展600048.SH9.91.51.71.89.65.95.4183.5 200.8 216.4金地集团600383.SH4.41.41.21.37.43.63.461.155.657.9万科A000002.SZ10.32.01.81.98.95.65.4226.2 219.4 227.3新城控股601155.SH11.60.61.72.233.16.75.413.939.248.6滨江集团002244.SZ7.31.21.41.77.25.24.337.443.552.5华发股份600325.SH7.21.11.31.57.85.44.825.828.231.8建发股份600153.SH9.61.93.82.46.52.54.062.8113.571.4建发国际集团1908.HK14.22.82.83.77.55.03.942.252.167.5越秀地产0123.HK5.61.31.11.26.55.24.639.543.549.3龙湖集团0960.HK11.34.13.53.75.73.23.1243.6 232.0 241.9华润置地1109.HK24.73.94.44.88.65.65.1280.9 312.5 345.8中国海外发展0688.HK12.32.12.42.69.25.14.6232.6 261.4 289.3股票简称股票代码EPS元/股市盈率归母净利润亿元房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论，但使用以上信息和分析方法存在局