房地产服务行业深度：并购让位外拓，增值业务地位提升

此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 并购让位外拓，增值业务地位提升 2023 年 12 月 12 日 评级 领先大市 评级变动： 首次 行 业涨跌幅比较 % 1M 3M 12M 房地产服务 -4.70 -12.93 -22.79 沪深 300 -4.66 -8.57 -14.48 周 策 分 析师 执业证书编号:S0530519020001 zhouce67@hnchasing.com 相关报告 重 点股票 2022A 2023E 2024E 评 级 EPS（元） PE（ 倍 ） EPS（ 元 ） PE（倍） EPS（元） PE（ 倍 ） 招商积余 0.56 22.92 0.69 18.54 0.81 15.89 买入 南都物业 0.77 14.16 0.82 13.27 0.93 11.69 增持 资料来源：iFinD，财信证券 投资要点：  我国现代物业管理是 20 世纪 80 年代从香港传入内地，1981 年全国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司诞生。物业行业在我国的发展经历了多个阶段：2003 年以前，大多数物业公司基本上依靠房地产母公司输血; 2003-2013 年，随着存量规模的逐渐扩大，物业公司重新迈向市场化，走上独立自主发展道路。2014 年以后，物管行业逐渐受到资本市场的青睐，吸引到高端人才加入，行业发展步入更良性循环。物业管理的发展完善了传统房屋管理简单低效等问题,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合。通过有效的利用社会资源，改善了人居环境和工作环境,也为社会提供了就业机会，促进了城市服务业的发展。  物管企业收入来源主要是物管费以及增值服务，扩大在管面积是行业成长期重要的方向。规模的扩大一方面有助于输出经营管理机制，形成规模效应，另一方面有助于企业提升影响力。2021 年之前，政策、资本等多方资源向物业行业倾斜，板块整体保持较高发展速度。但在经历了地产下行带来的负面影响后，通过收购扩张的副作用逐渐体现出来。2022 年多家物管企业出现大面积无形资产减值，企业开始重新审视收购的资产，加强收购后的整合管理。在房地产行业面临资金链压力，投资规模骤降的背景下，物企可转换的合约面积减少，第三方外拓成为物企保持市场竞争力关键。  2021 年中国物业管理面积达 365.26 亿平方米，较 2017 年 319.84 亿平的管理面积，增长 45.42 亿平方米，年均增速约为 3.3%。未来我国居民住房需求仍将持续扩大，一方面我国城镇化率仍有提升空间，将稳定为物业管理提供主要增量面积，另一方面未来新型城市改造升级将成为另一个增值来源。  旧物业行业着重于管理，服务内容局限于传统的“四保”服务，对象绝大多数为住宅类房屋。如今的“新物业”更着重于服务，在原来的基础物业管理上，升级服务内容，包括增值服务、城市服务和智慧物业等，商业模式和业务布局发生大幅转变。2021 年，五百强物企增值服务收入突破五百万，同比增长 40.9%。社区养老服务有望成为物管增值的重要发展方向，未来五年市场规模有望达到 3670-4060 亿元/年。  投资建议。随着城市化进程的不断推进和居民生活水平的提高，物业-23%-13%-3%7%17%2022-122023-032023-062023-09房地产服务沪深300行业深度 房地产服务 此报告仅供内部客户参考 -2- 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 管理行业的需求将会持续增长。国内物业行业普遍以长期合约的方式绑定了指定物业企业，增强了客户对物业服务的粘性，同时也使得物业企业有相对稳定的收入规模和现金流水平。全国性物业公司有望凭借资金实力、管理能力和服务质量等方面的优势立足市场，享受行业城镇红利。我们推荐关注 A 股物业龙头企业：招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)。  风险提示：关联地产经营风险外溢；增值服务拓展不及预期；第三方外拓市场竞争加剧的风险。 此报告仅供内部客户参考 -3- 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业研究报告 内容目录 1 物管行业历史与发展 ................................................................................................ 4 1.1 物业管理具有外部性，利于生活水平提高 .................................................................................... 5 1.2 老龄化社会加速，物业承接社区养老市场 .................................................................................... 5 2 物管需求仍将持续增长............................................................................................. 7 2.1 新增城镇住房需求仍是主要来源...................................................................................................... 7 2.2 新型城市化改造工程拉动住房需求 ................................................................................................. 8 3 并购潮放缓，第三方拓展接力 .................................................................................. 9 3.1 收购额下降，行业进入资产整顿期 ................................................................................................. 9 3.2 增长重心转向第三方外拓 ..........................................................................................