统计局11月房地产数据点评：销售尚未回温，新开工单月回正

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年12月18日超 配1统计局 11 月房地产数据点评销售尚未回温，新开工单月回正 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布 2023 年 1-11 月房地产投资和销售数据。2023 年 1-11 月，商品房销售额 105318 亿元，同比-5.2%；商品房销售面积 100509 万㎡，同比-8.0%；房地产开发投资 104045 亿元，同比-9.4%；房屋新开工面积 87456万㎡，同比-21.2%；房屋竣工面积 65237 万㎡，同比+17.9%。国信地产观点：1）商品房销售持续承压，政策效果仍未完全显现。2）开发投资降幅扩大，到位资金降幅收窄。3）新开工单月回正，竣工累计增速略有收窄。4）投资建议：11 月份房地产基本面表现仍较弱，预计政策仍将发力，在京沪政策放松的背景下，置换链条将会打通，楼市热度复苏值得期待。另外，新开工数据单月同比回正，我们认为 2024 年新开工表现或将有+15%的增长。个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 商品房销售持续承压，政策效果仍未完全显现2023 年 1-11 月，商品房销售额 105318 亿元，同比-5.2%，降幅较 1-10 月扩大了 0.3 个百分点；商品房销售面积为 100509 万㎡，同比-8.0%，降幅较 1-10 月也扩大了 0.2 个百分点。2023 年 11 月单月，商品房销售额 8157 亿元，环比+0.8%，同比-8.6%，降幅较 10 月扩大了 0.5 个百分点；销售面积 7930 万㎡，环比+2.0%，同比-10.3%，降幅较 10 月收窄了 0.7 个百分点；销售均价为 10285 元/㎡，环比-1.2%，同比+1.8%。截至目前，出台的地产政策的效果仍未完全显现，商品房销售持续承压，潜在购房者观望情绪仍较重。图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图3：商品房销售面积单月同比图4：商品房单月销售均价（元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开发投资降幅扩大，到位资金降幅收窄2023 年 1-11 月，房地产开发投资 104045 亿元，同比-9.4%，降幅较 1-10 月扩大 0.1 个百分点；房企到位资金 117044 亿元，同比-13.5%，降幅较 1-10 月收窄 0.4 个百分点。2023 年 11 月单 9699 亿元，环比+4.5%，同比-8.7%，降幅较 10 月收窄 8.1 个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。图5：房地产开发投资累计同比图6：房企到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图7：房地产开发投资单月同比图8：房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：国内贷款占比 vs 销售回款占比图10：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 新开工单月回正，竣工累计增速略有收窄2023 年 1-11 月，房屋新开工面积 87456 万㎡，同比-21.2%，降幅较 1-10 月收窄 2.0 个百分点；竣工面积65237 万㎡，同比+17.9%，较 1-9 月收窄了 1.1 个百分点。2023 年 11 月单月，房屋新开工面积 8279 万㎡，环比+17.4%，同比-14.3%，降幅较 10 月收窄了 6.8 个百分点；竣工面积 10086 万㎡，环比+56.5%，同比+29.5%，涨幅较 10 月扩大了 16.2 个百分点。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：新开工面积累计同比图12：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图13：新开工面积单月同比图14：竣工面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：11 月份房地产基本面表现仍较弱，预计政策仍将发力，在京沪政策放松的背景下，置换链条将会打通，楼市热度复苏值得期待。另外，新开工数据单月同比回正，我们认为 2024 年新开工表现或将有+15%的增长。个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示：1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《京沪楼市新政点评-放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”》 ——2023-12-15《2023 年 11 月房地产数据点评-销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转》 ——2023-12-12《房地产行业 2023 年 12 月投资策略-关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的》 ——2023-11-30《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》 ——2023-11-27请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5《房地产行业 2024 年投资策略-筑底期接近尾声，开工端值得期待》 ——2023-11-17证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 到 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基