房地产行业2023年11月70个大中城市房价数据点评：70城二手房房价下行压力加大，一线城市二手房市场“以价换量”态势明显

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 12 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 11 月 70 个大中城市房价数据点评 70 城二手房房价下行压力加大，一线城市二手房市场“以价换量”态势明显 国家统计局发布 2023 年 11 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.8%。 核心观点  11 月 70 个大中城市新房与二手房房价持续下跌，二手房房价下行压力加大。70 大中城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌 0.8%，环比降幅较上月扩大 0.2 个百分点，二手房房价创下 2014 年 11 月以来单月最大降幅。新房房价已经连续六个月持续下滑；二手房房价已经连续七个月持续下滑。70 个大中城市中，新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。11 月新房房价环比上涨的城市仅 9 个，比上月减少 2 个，下跌城市有 59 个，比上月增加 3 个；二手房没有城市房价环比上涨，下跌城市有 69 个，比上月增加 2 个。二手房房价下行压力明显加大，主要是因为，各类购房利好政策落地后，置换需求导致二手房挂牌量持续增长，同时二手房业主方心理预期松动，积极以价换量。  一线城市二手房房价明显承压，“以价换量”态势明显。1）新房：一线城市新房房价持续下行，上海房价相对更有韧性。一线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅与上月持平。其中，北京环比下降 0.1%（前值：-0.4%）；上海环比上涨 0.6%（前值：+0.2%）；广州环比下降 0.9%（前值：-0.7%），连续 6 个月房价下滑；深圳环比下降 0.8%（前值：-0.5%），连续 7 个月房价下滑。上海房价相对更有韧性，2019 年 8 月以来环比始终保持正增长。2）二手房：一线城市二手房房价环比下降 1.4%，环比降幅较上月扩大 0.6 个百分点，创下自2011 年有数据以来单月最大降幅。北京环比下降 1.4%（前值：-1.1%）；上海环比下降 1.5%（前值：-0.8%）；广州环比下降 1.0%（前值：-0.8%）；深圳环比下降 1.5%（前值：-0.5%）。一线城市 11 月“以价换量”态势明显，二手房挂牌量走高、可选房源增加，部分换房意愿迫切的二手房业主选择下调价格以加速成交，11 月北京、深圳、上海二手房日均成交套数分别为 418、107、537 套，环比分别增加 22%、18%、10%。我们认为，随着 11 月 22 日深圳、12 月 14 日北京和上海购房政策大力度优化后，预计市场活跃度或将明显提升，进而稳定一线城市的价格预期。  二线城市新房房价环比跌幅均扩大，杭州是二线城市中唯一新房二手房房价均未出现下跌的城市。1）新房：二线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点。81%的城市新房房价环比下跌，天津、杭州、成都、昆明、西安、兰州新房房价环比持平或略有上涨，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有沈阳、大连、南昌，跌幅高达 0.8~0.9%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大 0.2个百分点。仅杭州环比持平以外，其余城市环比均下跌，厦门、青岛、武汉、南宁、昆明二手房房价环比跌幅相对较大，均超过 1%。11 月杭州二手房市场延续“杭六条”新政后的回温态势，根据杭州房管局的数据，11 月杭州二手住宅成交 5574 套，继 10 月环比增长 42%后，再度出现了环比 6%的增长，这个成交量仅次于今年 3 月的 6264 套，处于 2021 年下半年以来的次高位，1-11 月累计同比增速为 35%，市场活跃度提升下，房价仍具备一定韧性。  三线城市持续面临较大的房价下行压力。1）新房：三线城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅较上月收窄 0.1 个百分点。89%的三线城市新房房价环比下跌，仅吉林（环比+0.3%）、宜昌（环比+0.1%）、大理（环比+0.1%）、泉州（环比持平）；环比跌幅相对较大的城市有无锡、扬州、烟台、常德、韶关，跌幅高达 0.8~0.9%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降 0.8%，环比降幅较上月扩大了 0.2 个百分点。所有三线城市二手房房价环比增速均为负。  改善型（144 平以上）产品新房房价环比降幅收窄；各面积段产品的二手房房价均承压。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降 0.5%，环比降幅较上月扩大 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.9%，环比降幅较上月扩大 0.3 个百分点。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降 0.4%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大0.1 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅较上月扩大 0.2 个百分点。 投资建议  近期行业需求及融资端政策均明显发力，尤其是京沪购房政策同步大力度调整后，预计市场活跃度或将明显提升，进而稳定一线城市的价格预期，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。我们认为，短期关注各项支持政策落地实际效果以及效果持续性，中长期关注城中村改造、保障性住房建设推进带来的行业机会。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta 行情，其中基本面相对稳健、有一