房地产行业最新观点及1-11月数据深度解读：观察供需两端政策的持续落地及进一步发力

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 12 月 17 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-11 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 11 月单月销售面积基期调整同比增速-10.3%（较上月增加 0.7pct），季调环比为-4.9%，1-11 月累计同比-8.0%，低基数背景下单月同比微增，市场热度仍处于低位；往后看，据房管局高频数据，12 月 1-7 日销售面积同比负增速较 11 月单月仍有扩大，判断在近期京、沪等需求端政策进一步宽松的背景下，市场热度或将有所回升； 居民购买能力方面，关注居民存款余额往房产搬家转化率的问题，以及背后防御性存款动机变化的影响；购买意愿方面，二手带看同比正增速扩大，新房案场来访同比负增速扩大； ❑ 11 月单月竣工面积基期调整同比增速为+12.2%（较上月减少 1.3pct），季调环比为-1.8%，1-11 月累计同比+17.9%，维持判断“短期竣工增速或将高位震荡回落”，强调竣工回补后明年或开启回落周期，明年可关注竣工回落预期落地后的产业链机会； 11 月单月新开工面积基期调整同比增速为+4.9%（较上月增加 26.0pct），季调环比为+1.5%，1-11 月累计同比-21.2%，低基数叠加约 6 个月前土地成交阶段性上行传导至新开工是主要原因。往后看，判断新开工短期受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，反弹弹性有限，但明年下半年有效库存去化周期或已不到 3 年，大概率倒逼新开工见底及被动反弹； 11 月单月投资金额基期调整同比增速为-10.6%（较上月基本增加 0.7pct），季调环比为-6.0%，1-11 月累计同比-9.4%，往后看，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，但建议积极关注后续“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）等对投资新的拉动； ❑ 11 月单月到位资金基期调整同比增速为-8.7%（较上月增加 8.1pct），季调环比为-4.4%，1-11 月累计同比-13.4%，结构上融资类到位资金同比与新开工走势一致，明显回升，销售类到位资金同比与销售额走势一致，基本持平； 11 月末房地产行业资金链指数趋势回升（119%），但仍处于历史较低水平，往后看，若融资端持续支持及销售端逐步恢复，行业资金面有望改善； 11 月 70 城中一线、二线和三线城市房价均下跌，下跌城市数量进一步增加。11 月 70 城整体新房房价环比-0.37%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 9个（较上月减少 2 个），持平 2 个（较上月减少 1 个），下跌 59 个（较上月增加 3 个）；一线新房房价环比-0.3%，二线环比-0.3%，三线环比-0.4%； ❑ 投资建议：（1）关注融资端政策再次和需求端共同发力的可能，关注三大工程对经济和地产投资的带动作用，关注京沪政策落地情况和政策连续性；（2）库存方面，基于总量一定比例的“滞重库存”（低效及无效库存），以及结构性的库存过剩和短缺并存，在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在 24 年下半年出现； 房地产板块：基于需求端政策的边际改善预期以及供应端的结构性短缺和过剩并存，维持“弱β交易强α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科 A】等，以及从区域开始发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：若明年竣工回落预期提前落地，或可加大关注。“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 274 5.4 总市值（十亿元） 2927.2 3.8 流通市值（十亿元） 2649.8 4.0 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -5.4 -2.8 -16.8 相对表现 2.0 12.1 -1.4 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《“先立后破”，推动构建房地产发展新模式——中央经济工作会议点评》2023-12-13 2、《行业均衡与主体平衡——房地产 行 业 2024 年 度 投 资 策 略 》2023-12-11 3、《一线城市二手房成交面积正同比扩大——样本城市周度高频数据全追踪》2023-12-10 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-10010Dec/22Apr/23Aug/23Nov/23(%)房地产沪深300观察供需两端政策的持续落地及进一步发力 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-11 月全国房地产相关数据，1-11 月累计房地产销售面积 10.05 亿平，累计同比（基期调整）-8.0%，房地产销售金额 10.53 万亿元，累计同比（基期调整）-5.2%；新开工面积 8.75 亿平，累计同比（基期调整）-21.2%；竣工面积 6.52 亿平，累计同比（基期调整）+17.9%；开发投资额 10.40 万亿元，累计同比（基期调整）-9.4%；到位资金 11.70 万亿元，累计同比（基期调整）-13.4%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据； （2）统计局公布 23 年 11 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.37%，其中一线城市环比-0.30%，二线城市环比-0.30%，三线城市环比-0.40%；二手房房价环比-0.79%，其中一线城市环比-1.40%，二线城市环比-0.70%，三线城市环比-0.80%； （3）统计局公布 23 年 11 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.10%，同比+0.10%。 图 2：11 月份 70 城新房房价环比-0.37%，二手房房价环比-0.79% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值（23M1-11）单月数值（23M11）