房地产：一线城市第二轮整体松绑，杠杆空间进一步放开

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 10 房地产 2023 年 12 月 16 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《新房成交同环比下降，多部门强调维 护 市 场 平 稳 发 展 — 行 业 周 报 》-2023.12.10 《新房成交环比增长，八部门发文加大 民 企 金 融 支 持 — 行 业 周 报 》-2023.12.3 《新房成交面积环比增长，深圳下调二 套 房 首 付 比 例 — 行 业 周 报 》-2023.11.26 一线城市第二轮整体松绑，杠杆空间进一步放开 ——行业点评报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  事件：北京上海下调购房首付比例及贷款利率，调整普宅认定标准 12 月 14 日，北京、上海两地先后调整优化多项楼市政策，包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等。此前广州于 9月 8 日降低二套房首付比例，深圳于 11 月 23 日降低二套房首付比例、优化普宅认定标准，一线城市第二轮整体购房政策均有所松绑。  京沪市场降温明显，二手房价格快速回落 自上半年小阳春后，京沪市场三季度以来降温显著，整体成交量尚可，但二手房价格快速回落，上海部分小区甚至出现年内超 20%的价格下跌。新房去化速度下降，郊区项目告急，开启降价+分销模式。京沪本次将首套首付比例下调至 30%，二套首付比下调至核心区 50%、非核心区 40%，同时大幅下调房贷利率，放宽普宅认定标准，整体优化力度较大。本次调整后，京沪居民加杠杆的空间打开。购买力=信心×杠杆×收入，本次政策调整有望缓解成交和价格下行的压力，充分满足刚性和改善性住房需求。  普宅标准放松利好二手房交易，税费大幅下降 此前已出台居民换购住房退个税政策。本次与时俱进更新普宅标准，据中指数据库，北京和上海 2021-2023 年成交商品住宅中普宅占比分别提升至 62%和 80%，根据京房字公众号数据，北京新标准可以覆盖当前 70%住宅。北京普宅跟增值税相关，本次放松后，只需满二+普宅即免增值税；上海普宅跟增值税和个税相关，本次放松后，二手房交易实现个税减半，满五还可以免增值税。  广深政策发布后成交有所增长 广深此前的放松效果：（1）深圳：11 月底二套首付比降低政策出台后，二手房带看量增长，成交量小幅上涨，尚需转化周期。（2）广州：认房不认贷和首付比例降低两重政策叠加，9-11 月新房成交整体保持增长趋势，二手房 10-11 月二手房成交面积分别同比增长 34%、78%。  投资建议 本次京沪购房政策调整意味着一线城市房地产政策优化全部落地，房贷利率下调节省购房成本，首付比例降低及普宅标准放宽降低了购房门槛，后续一线城市量增价稳也有利于带动全国市场的企稳回暖。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企提升市场份额。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 -38%-29%-19%-10%0%10%2022-122023-042023-082023-12房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 10 目 录 1、 京沪下调购房首付比例及贷款利率，调整普宅认定标准 ..................................................................................................... 3 2、 京沪市场降温明显，二手房价格快速回落............................................................................................................................. 4 3、 普宅标准放松利好二手房交易，税费大幅下降 ..................................................................................................................... 6 4、 广深政策发布后成交有所增长 ................................................................................................................................................ 6 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 7 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 8 图表目录 图 1： 北京购房政策放松包括购房首付比例、房贷利率、普宅认定标准和贷款年限 ............................................................ 3 图 2： 上海购房政策放松包括购房首付比例、房贷利率、普宅认定标准 ................................................................................ 4 图 3： 北京 10-11 月商品住宅成交面积同环比均下降 ................................................................................................................ 5 图 4： 北京 10-11 月商品住宅成交均价环比下降 .......................................................................................................