房地产行业月报：基本面仍待改善，静待政策效果显现

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 基本面仍待改善，静待政策效果显现 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 12 月 15 日│中国内地 行业月报 地产基本面仍待改善，静待政策效果显现 11 月房地产基本面继续承压：投资仍待改善，新开工在基数效应下同比由降转升，竣工升幅收窄；销售量价延续调整，销售面积/金额累计同比降幅有所扩大；房企融资情况边际修复，但现金流仍存在一定压力。但行业积极信号有所增加，贝壳经纪人信心指数回升，需求端政策再度加码，我们期待更多城市更好落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。 投资仍待改善，基数效应下新开工同比由降转升 11 月房地产开发投资同比下滑 10.6%，降幅较 10 月收窄 0.7 个百分点。土地市场供应与成交建面同比降幅均有所收窄；开工端在低基数下同比由降转升，竣工端升幅下降：1、11 月 300 城住宅类土地供给同比下降 14%（10月-32%），成交建面同比下降 18%（10 月-25%），溢价率与流拍率均有所上升，土地市场呈现分化状态，房企拿地优中选优；2、11 月新开工面积同比上升 4.9%，较 10 月扩大 26.0pct，主要系去年基数较低；1-11 月施工面积同比下滑 7.2%，降幅较 1-10 月收窄 0.1pct。3、竣工面积同比保持双位数增长，11 月竣工面积同比上升 12.2%，较 10 月收窄 1.1pct。 销售量价延续调整，但政策再发力，静待效果显现 11 月以来房地产销售量价延续调整。2023 年 11 月全国商品房销售面积同比下滑 10.3%，较 10 月收窄 0.7pct；销售金额同比下滑 8.6%，较 10 月扩大 0.6pct，1-11 月累计同比降幅持续扩大。同时房价继续调整，70 城新房价格指数同比下降 0.7%，降幅较 10 月扩大 0.1pct，环比下降 0.4%，降幅较10月持平；70城二手房价格指数同比下降 3.7%，降幅较10月扩大0.3pct，环比下降 0.8%，降幅较 10 月扩大 0.2pct。但市场积极信号有所增加。一方面，贝壳 KMI 指数显示市场前端经纪人信心有所回升。另外，京沪跟进支持合理住房需求，一线城市需求端政策再度宽松，有望向市场注入信心。 房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力 2023 年 11 月全国房地产开发企业到位资金同比下滑 8.7%，较 10 月收窄8.1pct。具体来看：1、11 月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑 16.6%、13.9%，降幅较 10 月收窄 2.0、1.0pct；2、国内贷款同比上升 7.3%；自筹资金下降 8.3%，较 10 月收窄 9.4pct。3、国内贷款与开发投资完成额增速差继续收窄。房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力，1-11 月，房地产开发企业到位资金累计同比下降 13.4%。中央金融工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，中央经济工作会议再次强调与部署，我们期待后续融资支持持续落地，进一步缓解房企现金流压力。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (29)(20)(11)(1)8Dec-22Apr-23Aug-23Dec-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 投资仍待改善，基数效应下新开工同比由降转升 ......................................................................................................... 3 开发投资仍待改善 ................................................................................................................................................. 3 新开工同比由降转升，竣工同比升幅收敛 ............................................................................................................. 4 销售量价延续调整，但政策再发力，静待效果显现 ...................................................................................................... 6 房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力 ..........................................................