房地产行业1-11月月报：投资销售仍待修复，板块积极信号到来

行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 12 月 15 日 投资销售仍待修复，板块积极信号到来 看好 ——房地产 1-11 月月报 相关研究 "京沪楼市政策同时放松，板块积极信号到来-京沪楼市政策放松点评" 2023年 12 月 14 日 "化解房地产风险放在首位，完善三大工程基础性制度-中央经济工作会议点 评" 2023 年 12 月 12 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  11 月投资端仍较弱，投资低位、开工转正、竣工增速放缓。11 月单月来看，投资同比-10.6%（计算值-18.1%），较前值+0.7pct；开工同比+4.9%（计算值+4.7%），较前值+26.0pct；竣工同比+12.2%（计算值+10.3%），较前值-1.1pct。11 月开工增速转正，源于去年 11 月低基数以及为明年开年供给修复做准备。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22 年基数进行调减，经计算22 年前 11 月房地产开发投资数值下调了 7.3%，剔除基数调整影响，若目前投资端也将更弱；考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们预计 2023 年预测（公布值）：投资同比-9.6%、开工同比-20.4%、竣工同比+16.0%，并维持 2024 年预测：投资同比-11.1%、开工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。  11 月销售端仍较弱，销售面积公布值同比-10%、计算值同比-21%。11 月单月来看，销售面积同比-10.3%（计算值-21.3%），较前值-0.7pct；销售金额同比-8.6%（计算值-16.9%），较前值-0.6pct；销售均价同比+1.8%（计算值+5.5%），较前值-1.4pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 11 月商品房销售面积数值下调了9.9%、下调幅度较上月扩大了 0.2pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们预计 2023 年预测（公布值）：销售面积同比-7.0%、销售金额同比-4.3%，并维持 2024 年预测：销售面积同比+2.6%、销售金额同比+5.7%、销售均价同比+3.0%。  11 月资金来源同比降幅收窄，销售回款、融资资金均降幅收窄。11 月单月来看，资金来源同比-8.7%（计算值-10.5%），较前值+8.1pct。从 11 月各资金来源同比来看，国内贷款 同 比+7.3%（ 计算 值 +7.1%），较 前值 +17.1pct； 自筹 资金 同比 -8.3%（ 计算 值 -10.0% ）， 较 前 值 +9.3pct； 定 金 及 预 收 款 同 比 -16.6% （计 算 值 -16.1% ）， 较 前 值+2.0pct；个人按揭贷款同比-13.9%（计算值-14.2%），较前值+1.0pct。11 月单月资金来源同比降幅收窄，其中销售回款和融资资金均降幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，但改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。  投资分析意见：投资销售仍待修复，板块积极信号到来，维持“看好”评级。近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，化解房地产风险放在首位，要求加快推进三大工程，延续7 月政治局会议的支持基调，京沪楼市政策放松再次强化支持态度，预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 11 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：11 月投资端仍较弱，投资低位、开工转正、竣工增速放缓 据统计局数据，2022 年 1-11 月，全国完成房地产开发投资 104,045 亿元，同比增长-9.4%，较 1-10 月下降 0.1pct。其中，11 月单月商品房投资增速-10.6%，较 10 月上升 0.7pct。住宅方面，1-11 月，住宅投资 78,852 亿元，同比增长-9%，较 1-10 月下降0.2pct，占房地产开发投资的比重为 75.8%，较 1-10 月下降 0.1pct，其中，11 月单月住宅投资增速-11.3%，较 10 月上升 1.4pct。 分区域来看，1-11 月房地产开发投资东部地区同比-5.1%（较前值-0.3pct）、中部地区同比-9%（较前值-0.3pct）、西部地区同比-19.1%（较前值-0.1pct）、东北地区同比-25.5%（较前值+1.2pct）。 注：统计局对 2022 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2022 年前 11 月房地产开发投资数值下调了 7.3%、下调幅度较上月提升了 0.1pct，其中东部地区、中部地区、西部地区和东北地区分别下调了 3.0%、18.1%、8.2%和 0%。 具体而言，2023 年 1-11 月房地产开发投资 累计同比公布值为-9.4%，而计算值为-16.0%，其中影响较大的中部地区（公布值-9.0%VS 计算值-25.5%）和西部地区（公布值-19.1%VS 计算值-25.7%）；2023 年 11 月房 地产开发 投资单 月同比公 布值为-10.6%，而 计算值 为-18.1%，其中 影响较 大的中 部地区（ 公布值-12.8%VS 计算值-29.8%）和西部地区（公布值-20.4%VS 计算值-29.9%）。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 1