房地产行业事件点评报告-京沪楼市新政点评：先立后破，彰显决心

3 4 行 业 研 究 2023.12.15 房地产行业事件点评报告 先立后破，彰显决心——京沪楼市新政点评 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,283.16 销售收入(亿元) 32,981.18 利润总额(亿元) 5,519.37 行业平均 PE 19.59 平均股价(元) 5.21 行 业 相 对 指 数 表 现 6% -1% -8% -15% -22% -29% 22-12-15 23-2-26 23-5-10 23-7-22 23-10-3 23-12-15 房地产 沪深 300 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《化解风险，三大工程，构建新模式——中央 经济工作会议点评》2023.12.13 《上海四批次土拍有何亮点？》2023.12.07 《房企销售走弱，格局持续分化——11 月百 强房企销售点评》2023.12.01 《 “三个不低于”，进展如何？》2023.11.30 事件：2023 年 12 月 14 日，北京、上海同日发布优化房地产市场新政策， 此次调整涉及：1）下调新发放房贷最低首付比例；2）放松对普通住宅的认 定标准；3）降低商业银行新发放房贷利率下限等方面。 京沪同日调整地产政策，彰显自上而下稳地产的决心。 2023 年 12 月 12 日结束的中央经济工作会议指出，2024 年要坚持稳中求 进、以进促稳、先立后破，并强调要积极稳妥化解房地产风险。2023 年 12 月 14 日，北京、上海两一线城市同日发布多项调整优化房地产市场相关政 策，贯彻落实会议精神，表明中央及地方政府自上而下稳地产、稳经济的决 心，或将进一步为市场注入信心。 刚需、改善型需求齐发力，预计效果良好，明年一线城市“小阳春”可期。 此次京沪两地政策刚需、改善型需求齐发力 1）刚性需求：降低贷款利率及 首付比例；2）改善型：优化普宅认定标准，更多家庭享受住房转让增值税 优惠。回顾广深下调二套房首付比例政策，两地楼市取得良好表现，广州 11 月商品房成交面积同比+74.0%，二手房成交同比+75.6%；深圳 2023W48 成 交面积同比+17.9%，11 月二手房成交面积同比+62.7%。我们认为京沪新政 从多方面刺激需求，在广深下调二套房首付比例的基础上再加码，2024 年 一线城市出现“小阳春”可期。 需求端政策仍存发力空间，三大工程持续推进有望对销售形成助力。 一线城市需求端政策仍存在较大发力空间，政策工具箱储备充足：1）首付 比例尚未达下限，仍有下调空间；2）房贷利率较 LPR-20BP 的下限存在优化 空间； ）一线城市中除广州外住房增值税免征年限均未调整； ）限购方面， 除 9 月 20 日广州、10 月 24 日上海金山优化调整外，限购政策尚未松动。 此外，中央持续表态加快“三大工程”的建设，有望出台货币化安置推动城 中村改造进程，助力需求端加速回暖。 看好政策持续加速释放，2024 年地产销售、投资有望企稳。 2023 年三季度以来，需求端、投资端、融资端等各方面楼市利好政策频出， 表明中央稳定楼市态度坚决；中央经济工作会议对于地产的定调中性偏积 极，三大工程有望拉动地产企稳。我们看好政策持续加速释放，由地产销售 端回暖推动房企以销定产，加大投资力度，2024 年地产销售、投资有望企 稳。 投资建议：本次政策调整优化力度较大且涉及面较广，我们预计新政策的推 出将带动需求端复苏，推动楼市进一步企稳回升，推荐地产板块。标的方 面，核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注:① 城中村改造(越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业);②存量房赛道(我 爱我家、贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇 口、华发股份、建发国际集团)。 风险提示：楼市回暖不及预期；需求端修复不及预期；政策落地不及预期。 1 敬请关注文后特别声明与免责条款 图表1:京沪楼市新旧政策对比 资料来源：央视网，方正证券研究所 房地产 行业事件点评报告 2 敬请关注文后特别声明与免责条款 城市 内容 调整前 调整后 上海 房贷首付 比例 首套房 普宅 35% 非普 40% 30% 二套房 普宅 50% 非普 70% 主城区 50% 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 40% 房贷利率 首套房 4.55%(LPR+35BP) 4.10%(LPR-10BP) 二套房 5.25%(LPR+105BP) 主城区 4.50%(LPR+30BP) 临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 4.40% (LPR+20BP) 普通住宅 标准 容积率 五层以上(含五层)的多高层住房，以及不 足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的 老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 面积 单套住房建筑面积在 140 平方米以下 单套住房建筑面积在 144 平方米以下(含 144 平方米) 价格 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格 1.44 倍以下，内环线以内的低于 450 万 元/套，内环线与外环线之间的低于 310 万元/ 套，外环线以外的低于 230 万元/套 取消价格限制 北京 房贷首付 比例 首套房 普宅 35% 非普 40% 30% 二套房 普宅 60% 非普 80% 城六区 50% 非城六区 40% 房贷利率 首套房 4.75%(LPR+55BP) 城六区 4.30%(LPR+10BP) 非城六区 4.20%(LPR) 二套房 5.25%(LPR+105BP) 城六区 4.80%(LPR+60BP) 非城六区 4.75%(LPR+55BP) 普通住宅 标准 容积率 住宅小区建筑容积率在 1.0 以上 住宅小区建筑容积率在 1.0 以上 面积 单套住宅面积在 140 平方米以下 单套住宅面积在 144 平方米以下 价格 单价、总价两个标准符合其一：单价五环内≤ 39600,五环到六环≤31680,六环外≤23760;总 价五环内≤468 万元，五环到六环≤374.4 万 元，六环外≤280.8 万元 五环以内 8.5 万元/平米；五环到六环 6.5 万元/平米； 六环外 4.5 万元/平米 图表2:主要地产公司估值表 资料来源：Wind，方正证券研究所 房地产 行业事件点评报告 备注：1）表中货币单位均为人民币，其中港股股价已按照 2023 年 12 月 14 日汇率折算为人民币；2）天地源、天健集 团、城建发展、保利发展、万科 A、华发股份盈利预测来自于方正证券研究所，其余盈利预测来自于 Wind 一致预期 值。