房地产业京沪房地产政策调整点评：京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 12 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比降幅扩大，二线城市新房房价环比跌幅收窄》（2023/11/16） 《房地产行业 2023 年 1-10 月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压》（2023/11/15） 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 京沪房地产政策调整点评 京沪房地产信贷政策、普宅标准同步放松，市场信心有望提振带动成交复苏 事件： ◼ 12 月 14 日，北京、上海先后发布购房新政，均涉及：1）下调首付比例；2）下调房贷利率下限；3）优化普宅认定标准。此外，北京还将房贷年限由目前最长 25 年恢复至 30 年。（政策原文见附录） 核心观点 【下调首付比例】 ◼ 北京政策变化：调整前为首套普宅 35%、非普 40%，二套普宅 60%、非普 80%；调整后首套统一下调至 30%，二套下调为城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）50%、非城六区 40%。 ◼ 上海政策变化：调整前为首套 35%，二套普宅 50%、非普宅 70%；调整后首套下调至 30%，二套下调为临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 40%，其余地区 50%。 ◼ 解读：最大的变化在于首付比例的下调，以及从原本以普宅、非普宅区分的差别化首付比例，变为按照核心区域划分。此前的首付比例是上海自 2016 年 3 月、北京自 2017 年 3 月为抑制投资投机需求、落实“房住不炒”定位所开始执行的调控措施，随着市场形势发生变化，继续执行当年的标准，或误伤部分真实的购房需求。此次下调最低首付比例，降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性需求。购买北京非城六区和上海“五大新城”+南北转型重点区域的住房首付比例略低，既符合城市功能和布局优化调整的要求，也考虑到不同区域的供需关系平衡问题，结合了实际供应情况，以促进职住平衡。北京、上海近几年的土地供应集中在新城和非主城区。2018-2022 年北京合计供应 527 宗地块，其中城六区占比仅 28%，其余大兴区占比 29%、顺义区占比10%、通州区占比 7%；同期上海合计供地 1828 宗，临港所属的浦东新区占比 27%、松江区占比 13%、嘉定区占比 10%、青浦区占比 9%、奉贤区占比 8%、金山区占比 5%，以上区域合计占比高达 79%。 【下调房贷利率下限】 ◼ 北京政策变化：调整前的首、二套房贷利率下限为 4.75%（LPR+55bp）、5.25%（LPR+105bp）；调整后城六区首、二套为 4.3%（LPR+10bp）、4.8%（LPR+60bp）；非城六区首、二套为 4.2%（LPR）、4.75%（LPR+55bp）。 ◼ 上海政策变化：调整前的首、二套房贷利率下限为 4.55%（LPR+35bp）、5.25%（LPR+105bp）；调整后首套为 4.1%（LPR-10bp），二套临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为 4.4%（LPR+20bp），其余地区为 4.5%（LPR+30bp）。 ◼ 解读：房贷利率下限下调打开了房贷实际利率的下行空间，首套房贷利率或将趋近于 2016 年以来的历史最低水平。根据贝壳研究院的数据，11 月一线城市首、二套房贷利率分别为 4.38%、4.88%。从历史数据来看，北京、上海 2016 年房贷利率处于较低的区间，北京 2016 年各月首套房贷利率在 4.11~4.25%，二套房在 5.39~5.43%；上海首套房在 4.22~4.41%，二套房在 5.25~5.41%。此次房贷利率下限大幅下调后，首套房贷利率下限已经接近房贷利率历史最低水平，二套房贷利率下限基本下调至调整前首套房的房贷利率下限水平。北京首套房的房贷利率加点数自 2019 年 10 月至今首次调整，上海则是自 2021 年 7 月至今首次调整。调整之后，一线城市中广州、深圳和上海的首套房商贷利率下限都突破了 5 年期以上 LPR，降至 LPR-10bp，北京也大幅下调，但仍较其他三个一线城市高 10~20bp。同时，北京、上海的房贷利率政策都不同程度向产城融合、职住平衡区域倾斜。 【优化普宅认定标准】 ◼ 北京政策变化：调整前，1）住宅小区建筑容积率≥1.0；2）单套住宅建面≤140 平；3）单价或总价不超过最高限制：5 环内为单价39600 元/平、总价 468 万元；5-6 环为单价 31680 元/平、总价 374 万元；6 环外为单价 23760 元/平，总价 281 万元。单价、总价两个标准符合其一即可。调整后，1）住宅小区建筑容积率≥1.0；2）单套住宅建面≤144 平；3）单价不超过最高限制：5 环内成交价8.5 万元/平、5-6 环成交价 6.5 万元/平、6 环外成交价 4.5 万元/平。 ◼ 上海政策变化：调整前，1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房，不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；2）成交价格：内环以内≤450 万元/套，内外环之间≤310 万元/套，外环以外≤230 万元/套；3）建筑面积：单套建面≤140 平。调整后，1）五层以上（含五层）的多高层住房，及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2）单套住房建面≤144 平。 ◼ 解读：北京和上海原普宅认定标准均制定于 2014 年，经过了房价的上涨后，沿用了 9 年的普通住宅认定标准，已不适用当前形势，应适时调整。根据中指院的数据，2022 年北京四环至五环、五环至六环、六环外新房成交总价均值分别为 914、610、395 万元，明显高于原普宅标准线。此次调整后 5 环内、5-6 环、6 环外，建面 144 平的住宅，总价上限分别可以提升至 1224、936、648 万元。1）对比北京和上海的新老标准，最大的变化在于价格。北京不仅各环线的单价上限相比之前均明显提高，且不受总价上限限制，可以更多惠及‘卖小买大’的改善型需求。而上海则是直接取消了价格的限制，政策力度更大。2）根据我们的预测，执行新政后，普宅销售占比或从 4 成提升至 7-8 成。根据中指院的数据，北京 2023 年 1-7 月