房地产行业24年六大总量话题3：借鉴海外经验看调整幅度

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Title] 房地产：借鉴海外经验看调整幅度 ——24 年六大总量话题 3 [Table_Summary] 投资要点：  核心结论：①2021 年我国房地产市场进入下行周期，新房销售面积、新开工面积、投资额自高点下跌 20-50%不等。②参考海外地产下行周期 48 个样本和国内供需情况，我们预计明年地产销售或底部震荡，开工、投资跌幅或收窄。③“三大工程”预计可带来年均投资额过万亿，托底地产和基建投资。  房地产行业现状。我国本轮地产下行周期开始于 2021 年中，从房价来看，我国房地产价格已经较高点回落两年以上，新房销售面积、新开工面积、投资额指标均持续回落，分别较房价最高时的读数回落 38%、52%和 22%。虽然今年下半年房地产政策陆续优化调整，但地产基本面数据仍在低位徘徊，未见明显改善。  我国地产调整空间测算：基于国际经验。借鉴海外地产下行周期的经验，房价（中位数）下跌一般持续约 6 年，跌幅在 33%左右，地产基本面指标下跌约 4-8 年，跌幅逐步收窄。与海外经济体相比，从需求端看，由于购房人口拐点更为陡峭，我国新增需求或相对偏少。从供给端看，我国住房整体库销比仍偏高，且出现了二手房对新房的替代。如果地产优化政策持续推进，我们预计地产销售或底部震荡，开工和投资跌幅或有所收窄。  “三大工程”建设对房地产和基建投资的影响。2023 年 10 月底，中央金融工作会议强调，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。我们认为推进城中村改造、保障房建设和“平急两用”公共基础设施建设有助改善民生，推动中国房地产转型高质量发展，实现居者有其屋，让商品住房回归商品属性。城中村改造和匹配基建投资以及保障房建设预计可带来年均投资过万亿，短期将有效托底房地产和基建投资。资金方面城中村改造仍需要中央主导，通过政策性银行和专项债给予支持，地方财政支持为辅，保障房建设支持政策手段多样。  风险提示: 稳增长政策落地进度不及预期，国内经济修复不及预期。 [Table_MainInfo] 总量研究 证券研究报告 总量专题报告 2023 年 12 月 14 日 总量研究 总量专题报告 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目 录 1. 房地产行业现状 ................................................................................................ 5 2. 我国地产调整空间测算：基于国际经验 ............................................................ 8 3. “三大工程”建设对房地产和基建投资的影响 .................................................... 11 总量研究 总量专题报告 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录 图 1 我国房价已从高点回落两年左右 ............................................................................. 5 图 2 各线级城市房价走势分化（各自房价最高值=100） ............................................... 5 图 3 商品房销售从高点下降四成左右（亿平方米） ....................................................... 6 图 4 分线级城市地产销售也存在分化（2015 年=100） ................................................. 6 图 5 地产政策优化后，新房销售仍未见明显起色（万平方米） ..................................... 6 图 6 一线城市新房销售面积同比好于低线城市（%） .................................................... 6 图 7 地产新开工预计从高点下降五成以上（亿平方米） ................................................ 7 图 8 2021 年起地产企业债务违约多发（起） ................................................................. 7 图 9 地产投资完成额预计自高点下降 22%（万亿元）................................................... 7 图 10 低线级城市土地成交金额下跌更多（2015 年=100） ........................................... 7 图 11 土地成交量低于往年（万平方米） ....................................................................... 8 图 12 土地溢价率也在低位（%） .................................................................................. 8 图 13 海外地产下行周期持续约 6 年，跌幅约 33%........................................................ 9 图 14 海外地产下行周期指标变化（房价最高时该指标=100） ...................................... 9 图 15 我国购房人口拐点更陡峭（房价最高时该指标=100） ......................................... 9 图 16 我国城镇化率仍在提升（房价最高时该指标=100） ............................................. 9 图 17 今年以来二手房替代效应明显 ............................................................................ 10 图 18 中国地产库存仍偏高 ........................................................................................... 10 图 19 海外和中国地产房价走势（房价最高时该指标=100） ...