保利发展(600048)实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心

上市公司 公司研究 /公司点评 证券研究报告 房地产 2023 年 12 月 11 日 保利发展 (600048) ——实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心 报告原因：有信息公布需要点评 买入（维持）  实控人增持、叠加公司回购，彰显公司发展信心。公司发布公告，实控人保利集团计划未来 12 个月内增持公司股份，增持金额 2.5~5 亿元，增持价格不超过 15.19 元/股，若按照15.19 元/股测算，增持股份 0.16~0.33 亿股，占总股本 0.14%~0.27%；同时，公司拟未来 3 月内回购公司股份，回购总额 10~20 亿元，回购价格不超过 15.19 元/股，若按照 15.19元/股测算，回购股份 0.65~1.31 亿股，占总股本 0.55%~1.10%；此外控股股东、实控、董事、监事、高管及泰康保险未来 6 月内不存在减持计划。本次增持是保利历史上第 5 次实控人 保利 集团 发布增 持计 划， 前四 次公布 时点 分别 为 2008/9/9、2014/2/25、2015/8/27、2021/8/4，且前四次增持计划均不超过 2%、增持计划发布后均形成公司股价的阶段底部。本次实控人增持、叠加公司回购，充分彰显公司发展信心。  23M1-11 销售稳居行业第一，拿地销售额比 33%、持续聚焦核心城市。公司公告，2023年 11 月，公司实现销售面积 159.5 万平，同比-29.6%；销售金额 312.4 亿元，同比-15.6%；2023 年 1-11 月，公司销售面积 2257.6 万平，同比-6.2%；销售金额 3995.0 亿元，同比-0.2%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司 2023年 1-11 月销售额全国排名稳居行业第一位，较 2022 年末继续提升 1 名。公司 23 年 1-11月累计拿地金额 1302 亿元，同比-10.9%；拿地面积 774 万方，同比-19.7%；拿地销售金额比为 33%、拿地销售面积比为 34%，分别较去年同期下降 4pct、6pct。截至 2023Q3末，公司待开发面积 5,855 万平、在建面积 11,579 万平，土储规模充沛。  三条红线稳居绿档，现金回笼充沛，融资优势明显。公司公告，2023Q3 末，公司实现现金回笼 3,334 亿元，同比+13.4%；回笼率 99%，同比+7pct；货币资金 1,427 亿元，同比-19.2%。至 2023Q3 末，公司剔预资产负债率为 66.3%、净负债率 61.4%、现金短债比 2.1 倍，三条红线稳居绿档。此外，公司公告 2023 年度非公开发行 A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过 8.19 亿股，募集资金总额不超过 125 亿元，目前已获证监会同意注册批复。  投资分析意见：实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司 23-25 年归母净利润预测为 193、204、225 亿元，现价对应 23/24PE 为 6.0/5.6倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。  风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。 市场数据： 2023 年 12 月 11 日 收盘价（元） 9.61 一年内最高/ 最低（元） 16.63/9.38 市净率 0.6 息率（分红/ 股价） 4.68 流通 A 股市值（百万元） 115036 上证指数/深证成指 2991.44/9632.61 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 基础数据: 2023 年 09 月 30 日 每股净资产（元） 16.74 资产负债率% 76.76 总股本/ 流通 A 股（百万） 11970/11970 流通 B 股/H 股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 相关研究 《保利发展（600048）点评：行业销售第一，融资优势凸显》 2023/10/29 《保利发展（600048）点评：业绩快增、销售第一，融资优势凸显》 2023/08/30 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 财务数据及盈利预测 2022 23Q1-Q3 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 281,108 192,555 321,026 352,486 385,972 同比增长率（%） -1.4 23.1 14.2 9.8 9.5 归母净利润（百万元） 18,347 13,293 19,256 20,369 22,504 同比增长率（%） -33.0 1.3 5.0 5.8 10.5 每股收益（元/股） 1.53 1.11 1.61 1.70 1.88 毛利率（%） 22.0 19.4 21.4 21.5 21.6 ROE（%） 9.3 6.6 9.2 9.2 9.6 市盈率 6 6 6 5 注：“市盈率”是指目前股价除以各年每股收益;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 12-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1210-1211-12-40%-30%-20%-10%0%10%（收益率）保利发展沪深300指数 公司点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 图 1：保利发展历史五次增持及股价走势图 资料来源：Wind，公司公告，申万宏源研究 财务摘要 百万元，百万股 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入 285,024 281,108 321,026 352,486 385,972 其中：营业收入 284,933 281,017 321,026 352,486 385,972 减：营业成本 208,631 219,228 252,326 276,702 302,602 减：税金及附加 15,685 13,121 19,926 21,879 23,957 主营业务利润 60,618 48,667 48,774 53,905 59,413 减：销售费用 7,384 7,530 8,599 9,940 10,884 减：管理费用 5,434 4,744 5,418 6,697 7,333 减