房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪(2023年11月)：十一月物管板块指数-0.9%，社区服务设施建设持续推进

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 12 月 4 日 行业研究 十一月物管板块指数-0.9%，社区服务设施建设持续推进 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 11 月） 房地产（物业服务） 市场行情：11 月物管板块指数-0.9%，1-11 月累计涨跌幅-32.6% 指数：2023 年 11 月，光大地产 AH 物管板块指数单月涨跌幅为-0.9%，跑赢沪深 300 指数 1.2pct.，跑输恒生指数 0.5pct.，跑输恒生港股通指数 1.9pct.。2023 年 1-11 月，光大地产 AH 物管板块指数累计涨跌幅为-32.6%，跑输沪深300 指数 22.9pct.，跑输恒生指数 18.7pct.，跑输恒生港股通指数 20.1pct.。 个股：2023 年 11 月，样本股平均涨跌幅为 0.9%；涨幅前列为：建发物业（+19.2%）、金科服务（+16.5%）、万物云（+10.8%）；1-11 月，平均涨跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务（-69.1%）、远洋服务（-63.5%）、碧桂园服务（-60.2%）、雅生活服务（-59.6%）、新城悦服务（-57.7%）。 11 月港股通持股比例变化：融创服务（+1.16pct）、世茂服务（+0.81pct）、碧桂园服务（+0.69pct）、中海物业（+0.19pct）；1-11 月港股通持股比例变化：碧桂园服务（+11.24pct）、雅生活服务（+8.44pct）、绿城服务（+4.24pct）。 估值：2023 年 11 月 30 日，样本股 2024 年的 WIND 一致预测 PE 估值范围从3 到 17，均值约为 9。截至 2023 年 11 月 30 日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司 PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（14/30）、新城悦服务（6/27）、万物云（16/21）、融创服务（10/34）、招商积余（20/31）等。 行业动态跟踪：住建部发布老旧小区改造进展情况；《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》发布；广州城中村改造条例征求意见稿发布 中央：住建部网站发布全国城镇老旧小区改造进展情况，2023 年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个、涉及居民 865 万户。根据各地统计上报数据，1—9 月份，全国新开工改造城镇老旧小区 5.13 万个、惠及居民 851 万户，按小区数计开工率 97%。为推进城市社区嵌入式服务设施建设，住建部表示，①全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板；②实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施；③加强和改进住宅物业管理，助力提升社区服务水平。地方：广州城中村改造条例向公众征求意见，条例提出满足“双三分之二”方可动工。 企业动态：金科服务、绿城服务、旭辉永升服务持续回购股份，提振市场信心；建发物业开展股权激励，多家上市公司签订关联交易协议 11 月，金科服务、绿城服务、旭辉永升服务连续多个交易日在港交所进行回购，建发物业发布股权激励计划，越秀服务积极展开战略合作。保利物业、建发物业、金茂服务与关联方签订关联交易协议。 投资建议：物管政策面友好，基本面稳健，美联储加息末期，房地产信用风险缓释，当前是配置物管行业的较好时间点，建议关注三条主线： 1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106 轻舟即过万重山，物管配置正当时——房地产行业（物业服务）2024 年度投资策略 20231107 十月物管板块指数-2.9%，居家养老国家标准正式发布——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 10 月） 20231009 九月物管板块指数-8.8%，回购与增持提振市场信心——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2023 年 9 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2023 年 11 月光大地产 AH 物管板块指数 1.1、 光大地产 AH 物管板块指数成分股 2023 年 1 月起，光大 AH 物管板块指数成分股增加至 19 家，其中国企组 8 家，非国企组 11 家，较 2022 年 12 月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 国企组 8 家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组 11 家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表 1：光大 AH 物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 613.6 29.55 27.3 24.1 -3.1% -23.6% 2669.HK 中海物业 190.2 6.36 16.4 14.1 -6.3% -20.5% 6049.HK 保利物业 151.3 30.05 13.3 12.3 -2.1% -33.8% 001914.SZ 招商积余 140.9 13.29 23.7 19.7 -0.5% -12.9% 2156.HK 建发物业 51.1 4.10 20.3 18.0 19.2% -3.7% 6626.HK 越秀服务 35.0 2.53 8.3 7.8 -7.0% -18.6% 0816.HK 金茂服务 15.5 1.89 4.5 5.0 -11.3