房地产行业动态点评：六维跟踪楼市复苏月报

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 六维跟踪楼市复苏月报（2023-11） 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 12 月 03 日│中国内地 动态点评 11 月领先指标显示地产复苏仍待稳固 随着前期认购转网签的效应逐步减弱，与 10 月（剔除国庆假期）的网签表现相比，11 月新房和二手房成交面积均有所下降，二手房相对来说更具韧性。从贝壳领先指标来看，11 月房地产市场复苏趋势仍待稳固，仅二手房带看指数延续弱复苏态势，新房案场、经纪人预期、价相关指标仍待改善。我们期待更多城市落实优化地产政策，以及保障房建设、城中村改造等政策的加速落地。在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司有望率先受益。 高频数据：前期认购转网签的效应减弱，二手房相对新房更具韧性 新房方面，23 年 11 月 60 城新房成交面积环比-0.3%，同比-21%，同比降幅较 10 月（-16%）扩大，年初至今累计同比-13%。二手房方面，11 月 26城二手房成交面积环比+16%，同比+17%，同比升幅较 10 月（+22%）收窄，年初至今累计同比+25%。从日度高频成交面积来看，前期认购转网签的效应逐步减弱，与 10 月（剔除国庆假期）的网签表现相比，11 月新房和二手房成交面积均有所下降，二手房相对来说更具韧性。 领先指标：地产复苏趋势仍待稳固 根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面：11 月二手房带看指数小幅反弹至 25.3，延续了 7 月以来的弱复苏态势，是本月唯一改善的指标；新房案场指数回落至 15.3，终止三连升，再次接近 7 月的低点（14.7）；二手房/新房经纪人预期指数回落至 33.5/37.0，但最新一周在深圳政策推动下止跌反弹。价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数继续回落至 8.7，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大至 14.4%，两者分别创出2019 年以来最低点/最高点；一线城市继续回撤，11 月北上广深二手房成交价格环比下跌 2.5%-4.9%，整体跌幅超过二三线城市。 区域观察：领先指标靠前的城市包括杭州、西安、深圳、成都、武汉 根据贝壳研究院的数据，11 月 50 城中 32 城二手房带看指数环比反弹，但40 城新房案场指数环比下滑、39 城二手房市场景气指数环比下滑。领先指标靠前的城市包括杭州、西安、深圳、成都、武汉，靠后的城市包括常州、哈尔滨、中山、长春。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 高频数据 图表1： 60 城新房日度成交面积（单位：万平） 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 图表2： 26 城二手房日度成交面积（单位：万平） 注：折线图为销售面积绝对规模的 7 天移动平均，单位为万平 资料来源：Wind，华泰研究 贝壳领先指标 图表3： 贝壳楼市领先指标简介 板块 指标 指标简介 更新频率 二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期， 能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数*100，景气指数 20 以下反映市场比较低迷，20-40 反映市场平稳，40 以上反映市场景气。 月度 二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24较冷，20 以下极冷。 月度 二手折价率指数 二手折价率=合同价/180 天内首次挂牌价。折价率在 95%以上房价大概率上涨，反之下跌。 月度 二手房&新房 KMI 指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，数字越大，向好预期越强烈。 周度 新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对新房成交量有预测作用。指数 35 以上反映市场极热，30-34 较热，25-29 均衡，20-24较冷，20 以下极冷。 月度 资料来源：贝壳研究院，华泰研究 0204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020202120222023010203040501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020202120222023 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表4： 贝壳二手房市场景气指数（