2024年房地产行业年度投资策略：拨云见日，革故鼎新

行业评级：看好2023年11月14日拨云见日，革故鼎新——2024年房地产行业年度投资策略分析师杨凡邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦证券研究报告报告核心内容摘要1、房地产行情回顾：指数整体呈现波动向下趋势，行业基本面未见拐点，供需两侧政策优化为行情上涨主要驱动因素➢2023年万得房地产指数（882011.WI）整体呈现波动向下的趋势，1月3日至11月15日跌幅为19.6%。主要阶段性行情发生在7月中旬至8月初期间，上涨周期持续约20天，涨幅达17.3%。驱动因素主要为城中村改造及需求端相关支持政策等方面的陆续推出。2023年领涨标的主要以城中村改造、产业园开发及部分地方化债相关企业为主。2、房地产投资展望：2024年投资端难成拐点，中性假设下2024年投资增速-2.5%➢土地成交预测：2024Q1是房企偿债高峰，我们认为2024H1房企拿地资金可能仍然受限，此外需求修复疲弱的情况下，房企以销定产的模式可能导致2024H1拿地整体体量不大。此外，我们判断开发商拿地策略仍然会聚焦一二线城市，核心城市可供应总量有限。考虑到土地市场连续2年成交面积同比下滑超过30%，我们认为土地成交量已经进入底部区间，2024年向下空间有限。中性假设下，我们预计2024年全年土地成交面积与2023年持平。➢新开工面积预测：以销定产决定新开工修复力度，在手土储决定房企的新开工能力。我们认为2022-23年土地市场成交的疲弱会传导至2024年新开工。2024年销售复苏力度受政策影响较大，政策传导需要时间，房企新开工可能与销售弱复苏同步。中性假设下，我们预计2024年新开工面积同比增速为-5%，较2023年降幅显著收窄。 ➢竣工面积预测：由于2023年保交楼的推进，2024年竣工面积增速面临高基数问题。保交楼2022年底给予政策资金支持之后，2024年仍需要更多支持推进，我们认为再无更多保交楼新政推进的情形下，保交楼推进速度在2024年可能没有2023年快。此外，2021年开始新开工持续减弱，我们认为按照房地产建造进度推算，2024年竣工面积体量有限。总体来看，我们中性假设竣工面积同比增速为5%。➢开发投资额预测：中性假设下我们预计2024年开发投资完成额同比为-2.5%。3、销售情况预测：核心城市供应量及购房意愿仍为销售主要影响因素，中性假设下，预计2024年全年销售金额同比+5%➢城中村：①我们以城市自建房比例为基础测算城中村体量至少7亿平，新建面积至少8亿平，资金补偿+建造总计资金体量至少9万亿元；②推进速度方面，我们认为2024年为城中村第一批项目启动，2025年第一批项目进入净地出让及新开工阶段。➢销售情况预测：我们认为限制2024年的核心因素将与2023年相似，主要为①核心城市新房供应情况；②居民购房意愿。中性假设下我们预测2024年销售面积与2023年持平，受销售结构调整销售金额同比增长5%。4、房地产行业年度策略：“城中村+保障房” 推动行业双轨制，中长期行业竞争格局利好地方国企和高品质房企➢我们看好：1）流动性好、产品力强或者正在快速提升的央国企，重点推荐：招商蛇口、越秀地产、中国海外发展；建议关注：华润置地、建发国际、绿城中国。2）核心城市深耕叠加城中村改造受益潜力的地方国企，重点推荐：城建发展、天健集团。3）十四五持续推进利好保障住房建造，代建龙头或有更多拓展机会，重点推荐：绿城管理控股。4）传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机，重点推荐：张江高科。5）行业转型过程中，避险情绪推动现房成交比例增加，利好二手房占成交总量比例提升，重点推荐：贝壳-W。5、风险提示：行业风险仍未完全出清，重视行业风险持续跟踪➢1）2024Q1销售淡季，房企现金流压力面临挑战；2）融资端政策的落地效果不及预期；3）城中村资金支持和推进速度不及预期。目录C O N T E N T S房地产投资展望0102销售面积和金额预测303房地产行业年度策略•土地市场和新开工情况展望•竣工面积展望•开发投资完成额展望•城中村体量测算•行业中长期销售中枢•销售核心数据预测•两轨并行制度下行业格局变化•2024年投资策略房地产投资展望01Partone4房地产投资展望0152023年1-10月土地成交面积持续下探31%，市场维持分化态势，一二线城市金额成交占比增至近8成•土地成交：从克尔瑞全国土地成交数据来看，2023年1-10月房地产开发企业土地购置面积4.9亿平，较2022年同期减少31.2%，土地成交面积连续3年下降；2023年1-10月累计土地成交价款2.1万亿元，同比减少23.6%。•分化格局：从100大中城市成交数据来看，2023年1-10月一线及二线城市土地成交面积占比为6.3%和31.5%，成交金额占比达到了26.3%和41.2%，合计成交金额金额占比约为7成，较2022年行业投资集中度再度提升。•溢价率：受成交结构影响，核心城市土地竞争激烈，土地溢价率提升至5.6%，较2022年提升1.7pct。资料来源：克尔瑞，Wind，浙商证券研究所；注：土地成交数据为克尔瑞全国数据。表：2019-2023.10 土地成交面积及金额情况图：2019-2023.10 100大中城市分线城市土地成交金额占比1.1 土地市场和新开工情况展望年份土地成交面积（亿平）土地成交面积累计同比(%)土地成交价款(万亿元）土地成交款价累计同比（%）土地溢价率（%）201920.28.6%5.321.3%15.0%202021.77.4%6.116.2%15.3%202116.5-24.0%5.7-7.3%12.2%202211.2-32.1%3.9-31.1%3.9%2023.1-104.9-31.2%2.1-23.6%5.6%12.0%15.1%17.5%22.0%26.3%48.4%44.4%44.3%39.9%41.2%39.5%40.5%38.1%38.1%32.6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20192020202120222023.1-10一线城市占比（%）二线城市占比（%）三线城市占比（%）图： 2019-2023.10 100大中城市分线城市土地成交面积占比3.5%4.0%5.5%4.8%6.3%38.8%38.9%39.2%32.8%31.5%57.6%57.1%55.3%62.5%62.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20192020202120222023.1-10一线城市占比（%）二线城市占比（%）三线城市占比（%）房地产投资展望0162023年底土拍政策改变，对2024年土地市场变化趋势形成重要影响•2023年土地市场拿地主体：2023年2月自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，调整集中供地制度。集中供地制度调整对仍有拿地能力的房企提供了缓冲时间、减少资金压力 ，有助于其在核心城市继续补充优质土储。从2023年拿地主体来看，虽然2022年政策限制城投托底拿地，但城投在2023年1-10月拿地金额占比仍达到了15%，央国企