房地产行业1-10月月报：短期仍有压力，静待城改发力

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 11 月 16 日 短期仍有压力，静待城改发力 看好 ——房地产 1-10 月月报 相关研究 "房地产行业 2024 年投资策略：困境未决，升维破局" 2023 年 11 月 13 日 "央行持续推动融资宽松，万科获国资坚 定 支 持 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/11/04-2023/11/10）" 2023 年 11 月 12 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 邓力 A0230523050001 dengli@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  10 月投资端仍较弱，投资低位、开工降幅扩大、竣工增速放缓。10 月单月来看，投资同比-11.3%（计算值-16.7%），较前值持平；开工同比-21.1%（计算值-21.2%），较前值-6.5pct；竣工同比+13.3%（计算值+13.4%），较前值-12.1pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22 年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 10 月房地产开发投资数值下调了 7.2%、下调幅度较上月下降了 0.1pct，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合考虑投资意愿弱和投资基数下调因素，我们预计公布值口径预测：2023 年投资同比-9.6%、开工同比-20.4%、竣工同比+16.0%，对应计算值口径预测：2023 年投资同比-16.1%、开工同比-20.9%、竣工同比+15.4%，并预计 2024 年投资同比-11.1%、开工同比-9.2%、竣工同比-8.1%。  10 月销售端降幅扩大，销售面积公布值同比-11%、计算值同比-20%。10 月单月来看，销售面积同比-11.0%（计算值-20.3%），较前值-0.8pct；销售金额同比-8.1%（计算值-14.4%），较前值+5.5pct；销售均价同比+3.2%（计算值+7.4%），较前值+7.0pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于 22年基数进行调减、并调减幅度逐月扩大，经计算 22 年前 10 月商品房销售面积数值下调了9.7%、下调幅度较上月扩大了 0.1pct，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。综合考虑短期销售走弱和销售基数下调因素，我们预计公布值口径预测：2023 年销售面积同比-4.2%、销售金额同比-2.3%，对应计算值口径预测：2023 年销售面积同比-13.4%、销售金额同比-8.3%，并预计 2024 年销售面积同比+2.6%、销售金额同比+5.7%、销售均价同比+3.0%。  10 月资金来源同比降幅收窄，销售回款降幅收窄、融资资金走弱。10 月单月来看，资金来源同比-16.8%（计算值-17.0%），较前值+1.1pct。从 10 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-9.8%（计算值-9.6%），较前值-13.8pct；自筹资金同比-17.7%（计算值-17.7% ）， 较 前 值 -4.1pct； 定 金 及 预 收 款 同 比 -18.6% （ 计 算 值 -19.7% ）， 较 前 值+7.2pct；个人按揭贷款同比-15.0%（计算值-15.7%），较前值+11.5pct。10 月单月资金来源同比降幅收窄，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭均降幅收窄，国内贷款同比转负、自筹资金降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于销售的改善以及融资政策实际落地情况。  投资分析意见：短期仍有压力，静待城改发力，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不佳。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 11 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：10 月投资端仍较弱，投资低位、开工降幅扩大、竣工增速放缓 据统计局数据，2022 年 1-10 月，全国完成房地产开发投资 95,922 亿元，同比增长-9.3%，较 1-9 月下降 0.2pct。其中，10 月单月商品房投资增速-11.3%，较 9 月持平。住宅方面，1-10 月，住宅投资 72,799 亿元，同比增长-8.8%，较 1-9 月下降 0.4pct，占房地产开发投资的比重为 75.9%，较 1-9 月下降 0pct，其中，10 月单月住宅投资增速-12.7%，较 9 月下降 1.4pct。 分区域来看，1-10 月房地产开发投资东部地区同比-4.8%（较前值-0.4pct）、中部地区同比-8.7%（较前值-0.3pct）、西部地区同比-19%（较前值+0.4pct）、东北地区同比-26.7%（较前值+0.5pct）。 注：统计局对 2022 年投资额数据进行了基数调整，因而出现了计算值和公布值的差异，并且我们计算 2022 年前 10 月房地产开发投资数值下调了 7.2%、下调幅度较上月下降了 0.1pct，其中东部地区、中部地区、西部地区和东北地区分别下调了 3.1%、18.0%、7.9%和 0%。 具体而言，2023 年 1-10 月房地产开发投资 累计同比公布值为-9.3%，而计算值为-15.8%，其中影响较大的中部地区（公布值-8.7%VS 计算值-25.1%）和西部地区（公布值-19.0%VS 计算值-25.4%）；2023 年 10 月房 地