房地产行业2023年1-10月统计局数据点评：房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年 11 月 15 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评：70 呈房价持续承压，但一线新房二手房价格环比均正增长》(2023/10/20) 《房地产行业 2023 年 1-9 月统计局数据点评：东部地区带动全国销售修复；地产投资持续承压》（2023/10/18） 《地产新模式探索系列之二：城中村改造篇——城中村改造加速推进，超 7 亿平规模为行业注入新动能》（2023/9/6） 《房地产行业重大政策点评：居民加杠杆空间进一步打开；京沪政策调整力度超预期》（2023/9/5） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2023 年1-10 月统计局数据点评 房价止跌带动销售额同比降幅持续收窄；投资与新开工持续承压 国家统计局发布 2023 年 1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况。10 月销售面积 7773 万平，同比增速-11.0%（前值：-10.1%）；开发投资金额 8653 亿元，同比增速-11.3%（前值：-11.3%）；新开工面积 7054 万平，同比增速-21.1%（前值：-14.6%）。 本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。 核心观点 1. 商品房销售： ◼ 房价止跌带动 10 月销售金额同比降幅持续收窄。10 月全国商品房销售面积 7773 万平，同比下降 11.0%，同比降幅较上月扩大了 0.9 个百分点；销售金额 8091 亿元，同比下降 8.1%，同比降幅较上月收窄了 5.5 个百分点。其中，住宅单月销售面积同比下降 12.0%，同比降幅较上月扩大了 0.4 个百分点；销售金额同比下降 8.9%，同比降幅较上月收窄了 5.3 个百分点。我们认为，8 月末以来新政密集落地后，9 月销售量降幅收窄，短期政策起到了一定的效果，但政策效果的持续性较弱，10 月销售量降幅再度出现了扩大的情形，但值得注意的是，本月房价止跌，带动整体销售金额的降幅持续收窄。10 月商品房销售均价 10409 元/平，环比增长 3.6%，同比增长 3.2%，同环比增速均由负转正；其中住宅销售均价 10869 元/平，环比增长 3.7%，同比增长 3.5%。房价下行压力在本月得到了一定的缓解，我们认为这主要是得益于需求端利好政策的出台。 ◼ 从区域来看，东部地区 10 月销售降幅扩大，前期利好政策的持续性较弱。10 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-15.1%、-15.6%、+2.8%，其中东、中部地区同比降幅较上月分别扩大了 2.5、5.3 个百分点，西部地区同比增速较上月提升了 9.2 个百分点。以核心城市为主的东部地区在 8 月末利好密集推出后，9 月成交集中放量（9月销售面积同比降幅大幅收窄了 10.6 个百分点），政策效果短期内有所显现，但持续性较弱、政策工具的边际效应减弱，10 月成交降幅再度出现扩大情形，不过，10 月当月 15.1%的同比降幅仍然明显低于 7-8 月市场最弱的阶段；中部地区在政策利好下的 9 月销售面积同比降幅小幅收窄了 0.9 个百分点，10 月降幅扩大至 15.6%，该降幅已经超过了 7-8 月中部地区销售面积的降幅；以低能级城市为主的西部地区同比增速反而有所提升，这与市场微观感受有一定差异，仍需要观察后续持续性。从累计来看，东部地区仍明显好于其他地区，东部地区 1-10月累计销售面积同比增速为-6.1%，中、西部分别为-11.4%、-7.8%。 ◼ 全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。1-10 月全国商品房销售面积 9.26 亿平，同比下降 7.8%（前值：-7.5%）；销售金额 9.72 万亿元，同比下降 4.9%（前值：-4.6%）；销售均价 10495 元/平，同比增长 3.1%（前值：+3.1%）。其中，住宅 1-10 月销售金额、面积同比增速分别为-3.7%、-6.8%。在居民收入预期尚未恢复等因素影响下，全国房地产销售面积、销售金额累计同比降幅延续扩大趋势。去年 11-12 月低基数，预计销售同比降幅将有所收窄。我们预计 2023 年全年商品房销售面积同比增速-7%。 2. 房地产开发投资、新开工、竣工： ◼ 10 月地产投资持续承压；新开工降幅扩大。10 月单月开发投资金额 8653 亿元，同比下降 11.3%，同比降幅与上月持平，已经连续六个月降幅超过一成，其中，住宅投资持续走弱，10 月住宅投资额同比下降 12.7%，同比降幅较上月扩大了 0.6 个百分点，已经连续三个月同比降幅走扩。投资持续承压主要是因为土地投资与施工建安投资均较弱，今年上半年全国成交土地总价较 2022 年下半年下降 57%，同比也有 15%的下降，对当前的地产投资造成了一定拖累。10 月新开工面积 7054 万平，同比下降 21.1%，降幅较上月扩大了 6.5 个百分点，且新开工体量为 2009 年来的同期最低值，销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱。1-10 月累计投资 9.59 万亿元，同比下降 9.3%，降幅较上月扩大了 0.2 个百分点；累计新开工面积 7.92 亿平，同比下降 23.2%，降幅较上月小幅收窄了 0.2 个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区。1-10 月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.8%、-8.7%、-19.0%。我们预计 2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-10%、-22%。 ◼ 单月竣工面积同比增幅虽收窄，全年竣工增长确定性仍然较强。10 月竣工面积 6446 万平，同比增长 13.3