公募REITs三季报分析：业绩整体修复，政策呵护发行有望提速

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略专题 2023 年 11 月 14 日 策略专题 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《秋收，珍惜窗口——普林格与盈利周期跟踪-》，2023.11.13 2. 《 科 技 组 合 ， 龙 潜 入 水 》，2023.11.12 3.《珍惜窗口期》，2023.11.12 4.《多只 REITs 原始权益人发布增持计划周观 REITs2023 年 11 月第2 周-》，2023.11.11 5.《波动间的喘息 2023 年 11 月大类资产配置月报-》，2023.11.10 业绩整体修复，政策呵护发行有望提速 公募 REITs 三季报分析 [Table_Summary] 投资要点：  导读： 2023 三季度以来，REITs 二级市场在 7 月反弹后整体表现仍较弱，流动性整体呈下行趋势。政策方面，保险资管获准开展 REITs 业务，REITs 资产类型扩展至消费基础设施，政策持续支持 REITs 市场发展。2023Q3 业绩总体回暖，完成度整体超预期，不利因素影响正缓解.  REITs 市场回顾：发行节奏有望提速，指数震荡下行。一级发行：多只 REITs 申请上市，发行节奏后续提速。4 只消费性基础设施 REITs 已受理，将进一步丰富REITs 基础资产类型。同时，建信金风新能源 REIT、国君城投宽庭保租房 REIT、南京建邺产业园 REIT 等多只 REITs 已获受理，发行节奏有望提速。二级表现：REITs 指数整体下行，成交活跃度下降。近一年（2022.11.2-2023.11.3），REIT 指数整体下行。2022 年 11 月 2 日开始，REITs 指数持续下行。2022.11.2-2023.11.3，中证 REITs 指数累计下行 25.5%，REITs 产权指数下行 23.9%，REITs 经营权指数下行 15.9%。流动性方面，2023 年 REITs 成交活跃度持续下行。三季度随着市场走弱，成交活跃度同步整体下行。  重点政策回顾：保险资管获准开展 REITs 业务，REITs 资产类型扩展至消费基础设施。保险资管正式获准试点开展 REITs 业务。据中国证券报 2023 年 10 月 14日消息，日前沪深交易所向首批 5 家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。沪深交易所表示，保险资产管理公司参与 ABS 及 REITs 业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与 ABS 及 REITs 市场，着力盘活优质资产入市。证监会将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施。为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募 REITs 市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10 月 20 日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。  2023Q3 业绩分析：完成度表现整体超预期，不利因素影响正缓解。营收方面，园区基础设施方面，2023Q3 营收较去年有所上升，营收完成额占比 24.5%，同比上升 4.9PCT。仓储物流方面，营收完成额占比 24.8%，完成额占比同比上升 0.2PCT。能源基础设施 REITs 方面，2023Q3 营收完成额占比 29.8%。交通基础设施 REITs方面， 2023 Q3 营收完成额占比 25.3%，同比上升 2.1PCT。生态环保 REITs 方面，2023Q3 完成额占比 27.1%，同比下降 0.1PCT。保障性租赁住房 REITs 方面， 2023Q3 营收完成额占比 26.0%，业绩整体稳定。  可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高,不同类型 REITs 估值分化。园区基础设施方面，东吴苏园产业 REIT、华夏合肥高新 REIT 三季度可支配金额完成度超 30%，博时蛇口产园 REIT、建信中关村 REIT 和国泰君安临港创新产业园 REIT完成度不及预期。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，园区基础设施 REITs 的估值收益率均值为 6.04%。仓储物流方面，2023Q3 可供分配金额完成度均超预期。中金普洛斯 REIT、红土创新盐田港 REIT 和嘉实京东仓储基础设施 REIT 完成度分别为 25.1%、27.4%和 32.3%。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，仓储物流基础设施 REITs 的估值收益率均值为 5.63%。能源基础设施方面，2023Q3 中信建投国家电投新能源 REIT、鹏华深圳能源 REIT 和中航京能光伏 REIT 完成度分 策略专题 2 / 38 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 别为 22.6%、48.5%和 86.6%。鹏华深圳能源 REIT 和中航京能光伏 REIT 大超预期。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，能源基础设施 REITs 的估值收益率均值为 5.69%。保障性租赁住房方面，2023Q3 中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 可供分配金额完成率均超 25%。从估值收益率来看，截至 11 月 8 日，保障性租赁住房 REITs 的估值收益率均值为 5.01%。交通基础设施方面，浙商沪杭甬 REIT、国金中国铁建REIT2023Q3 可供分配金额完成率超 30%，华夏中国交建 REIT、华泰江苏交控REIT 和中金安徽交控 REIT 完成率不及预期。从估值收益率来看，截至 11 月 8日，交通基础设施 REITs 的估值收益率均值为 9.22%。生态环保方面，中航首钢绿能 REIT2023Q3 可供分配金额完成率为 13.5%，主要由于季节性效应导致，富国首创水务 REIT2023Q3 可供分配金额完成率超 30%。从估值收益率来看，截至11 月 8 日，生态环保基础设施 REITs 的估值收益率均值为 6.73%。  风险提示： REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；经济修复程度不及预期。