房地产行业2018年报及2019年一季报综述：营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告房地产行业 2018 年报及 2019 年一季报综述 推荐（维持） 营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高 事件：2018 年，房地产板块主营业务收入同比+19.7%，较 17 年+12.0pct；归母净利润同比+2.4%，较 17年-26.0pct；2019Q1，房地产板块主营业务收入同比+21.5%，较 18 年+1.7pct；归母净利润同比+11.2%，较 18 年+8.8pct。点评：1、18、19Q1 板块营收高增，业绩分化、一二线持续高增、业绩正当释放期16-17 年销售高增速以及房价大涨决定了 18-19 年的结算增速将逐步走高，同时竣工集中度也在快速增长，尾部企业逐渐退出，综合推动 18 年营收高增，同比达+19.7%（同比+12.0pct），并且 19Q1 同比进一步扩大至+21.5%；18 年由于少数股东权益以及资产减值损失的提升导致 18 年净利润增速同比仅+2.4%，其中一二三线房企分别同比+22.7%、+25.2%、-57.3%，其中三线房企对于板块业绩增速拖累尤为严重，而 19Q1 上述因素弱化并毛利率继续提升而净利率增速同比回升至 11.2%，其中一二三线房企分别同比+24.8%(剔除招蛇后)、+46.0%、+17.9%，其中一二线房企持续远好于三线房企。展望全年，考虑预收款高增和负债率改善等，预计 19 年业绩将继续保持较高增长趋势。2、18、19Q1 毛利率上行，净利率先抑后扬、源于少数股东及资产减值波动18-19 年行业主要结算 16-17 年前后的涨价项目，推动 18 年毛利率升至 34.7%，同比+2.7pct，其中一二三线房企分别为 38.7%、31.9%和 31.1%，但少数股东权益大幅上行和资产减值损失显著提升导致 18 年净利率放缓至 9.7%、同比-1.6pct，其中一二三线房企分别为 12.9%、10.5%和 3.7%；19Q1 毛利率进一步提升至 36.4%，其中一二三线房企分别为 41.2%、31.3%和 34.8%，并且上述两大负面因素淡化推动 19Q1 净利率回升至 11.4%，其中一二三线房企分别为11.2%、14.1%和 9.9%。值得注意的是，16H2-17H1 地王频现导致后续利润率有下行压力，但一方面，龙头拿地成本更低而赋予其下降更为可控，另一方面，万科、保利等龙头 18 年大量存货减值在后续冲回或转销将可有效平滑利润率。 3、拿地谨慎+业绩高增推动净负债率改善，未售库存指标显示库存连创新低18 年末板块资产负债率 79.4%、同比+1.3pct，19Q1 持平于 79.4%，但 18 年剔除预收款后负债率为 55.1%、与 17 年基本持平，19Q1 进一步降至 54.2%，显示预收款增长是主因；18 年净负债率 90.3%、同比-1.8pct，主要源于拿地谨慎以及业绩高增，19Q1 则略增至 96.2%；从房企未售库存同比增速的连续放缓以及未售库存占比总资产的持续下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求；现金短债比由 17 年的 1.33 倍下降至 18 年的 1.28 倍及 19Q1 的 1.27 倍，但仍远好于 11 年和 14 年的 0.9 倍。展望全年，一二线城市销售回暖+限价放松+网签加速+资金宽松+政策有保优压将推动主流房企回款+融资边际改善。4、18 年销售回款继续回升，预收款锁定创历史新高、确保 19-20 年业绩稳增18 年板块销售回款同比继续上行，表现为销售商品及劳务的现金流入同比由17 年 16.4%提升至 18 年 20.3%；并且 19Q1 统计局资金来源同比+6%显示国内贷款、个人按揭贷款和定金及预收款均有所改善。行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平创历史新高，18 年高达 131%；同期预收账款同比由17 年 39.7%降至 18 年 28.7%，但预收账款锁定率则由 17 年 1.17 倍增长至 18年 1.26 倍，其中一二线远好于三线，高预收款锁定将确保 19-20 年业绩稳增。 5、投资建议：营收加速、业绩分化，预收款锁定创新高，维持“推荐”评级18 年主流房企营收加速、业绩高增，而高预收款锁定及负债率改善等将保障19 年业绩继续高增，同时目前主流房企销售依然表现靓丽，总体而言，政策面稳定下基本面走势向好。2019H1 类似于 2012 年的 Beta 逻辑，2019H2 或更类似于 2017 年的 Alpha 逻辑，预计板块也将回归本源，拾级而上。我们维持行业“总量偏弱、结构改善”判断，目前主流房企 19PE 估值仅 4-9 倍，NAV折价 20-60%，维持行业推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。6、风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 129 3.57 总市值(亿元) 24,131.12 3.9 流通市值(亿元) 20,494.96 4.53 % 1M 6M 12M 绝对表现 -9.1 24.1 1.05 相对表现 -5.43 5.16 -2.63 《房地产行业周报：成交向好延续，货币松紧适度，棚改计划略低预期》 2019-04-28 《4 月房企销售点评：销售涨幅稳中有升，二线蓝筹弹性更优》 2019-05-01 《房地产行业 2019 年中期投资策略：回归本源，拾级而上》 2019-05-03 -32%-19%-5%8%18/05 18/07 18/09 18/11 19/01 19/032018-05-07～2019-04-30 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019 年 05 月 06 日 20610001/36139/20190506 14:41 房地产行业 2018 年报及 2019 年一季报综述 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、18、19Q1 板块营收高增，业绩分化、其中一二线房企持续高增、三线房企下降 ................................................... 4 1、18 年营业收入高增，19Q1 营业收入增速继续提升，体现 16 年以来销售额高增逐步结算 ............................... 4 2、18 年净利润增速放缓，19Q1 净利润增速低位回升，其中主流一二线业绩持续高增.....................