房地产行业：提效率，补短板，正当其时

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 38 [Table_Page] 行业专题研究|房地产 2019 年 5 月 9 日 证券研究报告 [Table_C ontacter]本报告联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn [Table_Title]房地产行业 提效率，补短板，正当其时 [Table_Author]分析师： 乐加栋 分析师： 郭镇 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260513090001 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn guoz@gf.com.cn gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary]核心观点： 利润表现及盈利能力分析：全面好转且业绩释放有所保留18年地产行业盈利能力及结算规模均显著提升，A+H80家房企样本合计实现收入3.42万亿元，同比增长31.5%，增速较 17 年扩大 14 个百分点，归属净利润同比增长 16.6%。行业结算规模增长，毛利率提升（扣税毛利率 26.9%，同比+ 1.9%），期间费用率稳定（三费占收入比例 9.42%）。归母净利率（11.6%，同比-1.5%）有所回落，主要由非经营性因素造成，后续存在调节空间。业绩保障倍数维持稳定（预收账款/结算收入），主流房企对于未来利润稳定增长较为充足的准备。19 年 1 季度收入增速略有回落，但利润率维持稳定，净利润增速 8.4%。 经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛18 年主流地产公司销售金额规模增速 31%，高于行业 19 个百分点，较 17 年及 16 年增速水平回落，19 年计划规模增速 12%，一季度增速为 8%，低于全年计划水平。18 年规模增长主要由销售面积贡献，价格基本稳定，成长型房企增速更高。主流房企 18 年新开工面积增长 31%，行业开工高点在 18 年而企业的高点在 17 年，19 年计划与 18 年完成量相比下降 10%。竣工面积全年 28.5%，19 年样本企业竣工计划相对 18 年增长 41%。土地投资力度稳中有降，投资金额下降 22%，规模仍维持高位，成长型公司更加积极，三四线和中西部城市吸引投资力度加强。 资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升板块 18 年资产负债规模增速下降，资产负债率维持稳定，非流动资产增速高于流动资产。行业平均杠杆水平增长至 7.32x，结构进一步优化，无息经营杠杆占比提升至 58%，这将利于行业维持规模增速以及利润率水平。有息负债平均成本为 6.07%，与 17 年相比增长 47bps，但总负债成本下降。行业平均净负债率 92.1%同比小幅改善。 综合运营能力提升，资源型企业综合能力有所提升板块 18 年 ROE 平均（加权）水平为 17.2%，与 17 年相比提升 0.3 个百分点，板块净利率下降、资产周转率提升同时权益倍数增长，最终盈利能力进一步改善。综合考量主流房企业绩、经营、周转、运营销售、土地投资、杠杆等指标，18 年各项改善最为明显的公司有新城控股、华润置业、招商蛇口、绿地控股及中国海外发展。 风险提示19 年行业基本面处于下行阶段，行业政策及信贷政策改善存在不确定性，龙头企业竞争愈发激烈。[Table_Report]相关研究： 中南建设（000961.SZ）:结算转化业绩兑现，延续高速成长道路 2019-05-02 华夏幸福（600340.SH）:变革年，华夏幸福新起航 2019-05-01 荣盛发展（002146.SZ）:毛利率改善，杠杆结构优化 2019-04-29 20668503/36139/20190509 17:52 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 38 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票代码 股票简称 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 27.39 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 7.87 6.92 6.59 7.49 19.9% 18.5% 001979.SZ 招商蛇口 人民币 20.98 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.17 8.17 8.98 8.33 21.0% 19.1% 600340.SH 华夏幸福 人民币 29.70 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.02 4.92 8.91 8.33 29.0% 26.2% 601155.SH 新城控股 人民币 36.87 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 5.70 4.93 8.90 10.91 33.1% 27.6% 000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.45 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.58 5.24 5.77 5.46 15.0% 13.8% 002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.70 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.31 3.62 2.63 0.58 22.6% 21.2% 000961.SZ 中南建设 人民币 8.13 2019/05/02 买入 10.78 1.10 1.90 7.42 4.28 1.13 0.51 19.8% 25.6% 000671.SZ 阳光城 人民币 6.69 2019/04/03 买入 9.59 0.94 1.25 7.15 5.33 10.70 8.40 18.0% 19.5% 600466.SH 蓝光发展 人民币 6.25 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.61 3.64 11.00 11.78 22.6% 25.8% 600208.SH 新湖中宝 人民币 3.36 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 7.07 5.91 23.10 18.50 10.2% 10.9% 02007.HK 碧桂园 港币 12.06 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.30 4.60 3.30 3.15 23.4% 18.8% 01918.HK 融创中国 港币 37.65 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.16 4.65 8.35 4.98 27.2% 26.5% 00884.HK 旭辉控股集团 港币 5.06 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 4.80