地产债18年报及偿债能力点评（13）：新城发展全国布局，深耕长三角三四线

本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。1策略研究 策略研究 证券研究报告 权威报告解读 2019 年 04 月 30 日 新城发展全国布局，深耕长三角三四线 ——地产债 18 年报及偿债能力点评(13) 相关研究 证券分析师 孟祥娟 A0230511090004 mengxj@swsresearch.com 研究支持 文晨昕 A0230118060001 wencx@swsresearch.com 联系人 文晨昕 (8621)23297299 wencx@swsresearch.com 本期投资提示：新城发展销售额突破两千亿，全国布局，深耕长三角三四线 销售：新城发展销售额破两千亿，跻身全国第 8 名，销售均价微降至 1.28 万元/平米。新城发展控股实现合约销售人民币 2210.98 亿元，同比增长 74.8%，超额完成全年销售目标的 22.8%，行业排名跻身全国第 8 位。新城发展控股结转收入同比上行 34%，经营利润率上行至 26%，公允价值变动增加较多。公司经营活动产生的现金流量净额转正，投资流出、筹资流入大幅增加。18 年现金及现金等价物净增加 206.71 亿元。投资：18 年购地面积继续上行，均价下行，全国布局，深耕长三角三四线。18 年新增购地面积上行 41%至 4770 万平米，购地支出微升 3%至 1111 亿元，购地均价将至 2330元/平。18 年末，按城市等级来看，一线、二线及其他城市总建面分别为 230、3794 及6928 万平米，占比 2%、35%及 63%，其中长三角、中西部三四线占比分别为 37%及 13%。18 年末新城发展控股土地储备约为 10952.09 万平方米，土地储备的平均收购成本约为每平方米人民币 2,518 元。按照土储建面/18 年销售面积计算去化年份大约 6.04 年。货币较充裕，短期偿债压力小，权益结构有待改善。18 年底新城发展控股剔除预收账款的负债率微降 3pct 至 79%，短期有息负债占比持平于 8%，净负债率下行 25PCT 至 75%。公司 18 年最新调整后速动比率、短期有息负债覆盖率分别为 1.08 及 1.87。18 年末少数股东权益占总资本比进一步上行中 58%，少数股东损益占净利润比为 44%。或有负债方面，公司向其合营企业及联营公司提供人民币 252.18 亿元担保，占总资本比为 55%。存续债：新城发展控股存续美元债 4 只，存续规模 11.50 亿美元，平均剩余期限 3.94 年，平均票面 6.29%。1-3 年内到期 2 只 6 亿美元。内地存续债 30 只，存续规模 334 亿元，平均剩余期限 3.92 年，平均票面 6.24%，平均到期收益率 5.63%，发债主体为新城控股集团股份有限公司，主体最新评级为 AAA。一年内到期 3 只债券合计 30 亿元，以行权计8 只合计 117 亿元；1-3 年内到期 16 只合计 182.47 亿元，以行权计 20 只 210.87 亿元。 风险提示：地产调控收紧超预期，三四线景气下行超预期，商业地产出租不及预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。2策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 13 页 简单金融 成就梦想 1.新城发展全国布局，深耕长三角 ................................ 42.销售：行业排名跻身全国第 8 位 ..................................... 63.投资：18 年购地继续上行，均价下行 ............................. 74． 货币较充裕，短期偿债压力小 ..................................... 9目录 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。3 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 13 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1：新城发展控股及新城控股股权结构图 .......................................................... 4 图 2：18 年销售主要集中在常州、苏州、青岛、淮安等地 .................................... 6 图 3：18 年新城发展销售额 2211 亿元 ................................................................ 7 图 4：归母净利率上行至 0.12 .............................................................................. 7 图 5：18 年投资流出、筹资流入大幅增加 ............................................................ 7 图 6：18 年新增购地面积上行 41%至 4770 万平米，购地均价将至 2330 元/平 .. 8 图 7：18 年末土储中长三角占 50% ..................................................................... 8 图 8：18 年末土储中三四线建面占 63% .............................................................. 8 图 9：剔除预收账款的负债率微降至 79% .......................................................... 10 图 10：短期有息负债覆盖率上行至 1.87 ............................................................ 10 表 1：新城发展控股杠杆率偏高 ............................................................................ 5 表 2：子公司新城控股权益结构有待改善 .............................................................. 5 表 3：新城发展控股存续美元债一览 ................................................................... 10 表 4：新城控股内地债一览.........................................................................